Le mandat contenait classiquement l’interdiction de traiter, même après expiration de celui-ci, avec un client présenté par l’agence, mais ne fixait pas de terme à cette interdiction. Il prévoyait par ailleurs que toute négociation du bien dans le délai d’une année suivant l’expiration du mandat devrait être notifiée à l’agent immobilier.

Un bon de visite signé par M. M le 2 août 2004 indique qu’il lui a été présenté deux fonds de commerce, l’AIGLE D’OR à NEUDORF, et la COUR de RHINAU à NEUDORF.

Par acte du 27 sept. 2005, Mme K a vendu le fonds de commerce à une société dénommée ’LA COUR DE RHINAU’ animée par M. M, au prix de 65.000 euro. Par acte du même jour, les murs ont été également cédés à une "SCI VALENTINE" animée par M. M, au prix de 130.000 euro.

L’agent immobilier s’est plaint de ce qu’il considérait comme une fraude à ses droits, en invoquant l’interdiction contractuelle de traiter directement avec un client présenté par lui.

La Cour d’appel ne trouve aucune raison de douter de la réalité de la visite de M. M en août 1994, et qu’il n’y a pas eu en particulier de plainte pour falsification contre la production du bon de visite . Il apparaît bien par ailleurs que la constitution d’une société dénommée la COUR de RHINAU dissimulait en principe une acquisition faite indirectement par celui-ci.

Cependant l’interdiction de traiter après expiration du mandat avec un candidat présenté par l’agent immobilier n’était pas limitée dans le temps, contrairement aux exigences de l’art. 7 modifié de la loi du 2 janv. 1970, lequel déclare nulles les promesses et conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’art. 1er, qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

Cette disposition, qui n’est qu’une application de l’ancienne prohibition des engagements perpétuels, ne restreint pas seulement la durée des mandats, et elle s’applique aux conventions de toute nature, et notamment en l’espèce aux conventions qui prévoient sans limitation dans le temps une interdiction de traiter avec un candidat qui avait été présenté par l’agent immobilier.

Il n’est pas utile d’insister sur les raisons de cette nécessaire limitation dans le temps, et qu’elles sont assez évidentes.

La commission des clauses abusives avait recommandé pour sa part en sept. 2003 de limiter raisonnablement dans le temps la durée des interdictions de traiter avec les acquéreurs présentés par l’agent.

Il est bien évident en effet qu’une négociation longtemps après une présentation, et à des conditions généralement différentes, traduit une volonté de reprendre sous une forme différente un projet initialement abandonné.

Beaucoup de mandats contiennent d’ailleurs une limitation à une année de cette interdiction de traiter avec un client qui avait été présenté par l’agent.

L’idée d’une telle limitation n’était pas complètement absente des stipulations du mandat, puisque celui-ci prévoyait que la notification à l’agent des transactions conclues dans l’année suivant l’expiration du mandat.

Pour autant, cette limite n’a pas été reprise dans la stipulation de l’interdiction de traiter avec un client présenté, et cette clause ne comporte effectivement aucune limitation de sa durée.

 C.A. de Colmar,
Ch. civ. 1, sect. A,
20 sept. 2011
(R. G. n° 
N° 10/00597)