Locataire commercial, ayant un bail "tous commerces", changeant d’activité ?

Question. J’ai vendu par compromis en Février un local commercial occupé.

Lors de la signature de l’acte authentique, l’acheteur a refusé de signer car il jugeait que l’activité du locataire avait changée. Or son bail commercial stipule "tous commerces", dont l’acheteur a reçu copie avec le compromis. Or l’acheteur évoque un premier projet de bail (non signé) qu’il avait reçu avant le compromis dans lequel l’activité du locataire était unique.

Il semble qu’il n’ait pas vu que le bail définitif signé était un bail tous commerces (le projet était identique sur tous les autres points du bail).

J’ai fait dresser un "PV de difficulté" dans lequel j’ai évoqué ces points, et il a demandé à ce qu’on lui fournisse toutes les autorisations administratives, sanitaires et diverses relatives à la nouvelle activité du locataire (restauration). Est-il en mesure de demander tous ces justificatifs sachant que le bail commercial en vigueur stipule que le locataire "fera son affaire personnelle de toutes les règles administratives, autorisations diverses, sécurité, inspection du travail et que le bailleur ne peut en aucun cas être recherché ou poursuivi dans ce domaine".

Il précise entre autre qu’il a été trompé, et que si même on lui fournit les autorisations il ne veut plus signer. N’est ce pas une preuve de mauvaise foi ? Qu’en pensez vous ? Merci de votre réponse. Une réitération de la vante est prévue dans deux semaines, faute de quoi je devrai faire activer la clause pénale et aller en justice afin de contraindre l’acheteur à signer.

Réponse. La clause "tous commerces" d’un bail commercial constitue une autorisation préalable générale, valant pour tout changement et dispense le locataire de solliciter l’accord du propriétaire (CA Toulouse, 2e ch., 2e sect., 21 juill. 1999).

Il faut que le changement d’activité ait été opéré de façon licite, soit par application des règles de la déspécialisation plénière, soit en vertu d’une autorisation du bailleur. On considère en général qu’il n’y a pas lieu de distinguer l’autorisation expresse donnée par le bailleur de l’autorisation implicite résultant d’une clause "tous commerces" qui doit s’analyser comme une autorisation préalable de changement d’activité. Ainsi, il a été jugé que le changement régulier du commerce avec l’accord implicite mais certain du bailleur du fait de la clause "tous commerces" n’autorise pas la société bailleresse à exciper d’une durée d’exploitation inférieure à trois ans pour dénier le droit au renouvellement (CA Paris, 16e ch. A, 4 juin 1996). Mais cette jurisprudence a été contrariée par quelques dispositions jugeant que dès lors que le preneur avait choisi une activité, il ne pouvait pas ensuite changer cette activité, sans passer par la procédure de déspécialisation plénière. Mais la contradiction n’est qu’apparente. En effet, les juges recherchent l’intention des parties au contrat de bail et si elles ont voulu que soit donné un "blanc seing" au locataire pour exercer l’activité qu’il veut.

Aussi, sans voir le contrat de bail, je ne peux pas donner d’appréciation sur la situation que vous exposez.

En revanche, compte tenu de la responsabilité du propriétaire bailleur envers certaines administrations, la demande de votre acquéreur relative à la régularité de l’exploitation actuelle est au moins partiellement justifiée.

P. Redoutey