Loi Carrez : ventilation du prix entre locaux principaux et locaux accessoires

Faut-il ventiler le prix entre locaux principaux et accessoires dans le cadre de la loi Carrez ?

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis, loi modifiée par la loi Carrez, impose de mentionner la superficie de la partie privative des lots ou fractions de lots de copropriétés dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et dans tout contrat réalisant ou constatant une vente. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement, ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² (décret modifié de 1967 plus loin cité).

Quand l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionne la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, et que la superficie, déterminée en application de la loi Carrez, s’avère inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur supporte à la demande de l’acquéreur une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L’action doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Dans une affaire assez récente, la vente portait sur trois lots (numéros 6, 8 et 9) qui, compte tenu de leur nature, étaient tous soumis à l’obligation de mesurage. Cette obligation avait été satisfaite. Mais il a été constaté ensuite que la superficie totale de ces lots, mesurée selon la loi Carrez était de 99,30 m² au lieu des 105,70 m² indiqués dans l’acte. Une réduction du prix était donc encourue, la différence (6,40 m²) excédant le seuil de 1/20e fixé par la loi ( 5,295 m²).

Pour s’opposer à cette réduction du prix, le vendeur faisait valoir que le décompte de deux surfaces devait être opéré lot par lot, les lots d’une superficie inférieure à 8 m² n’étant pas pris en compte, conformément à la loi. En conséquence le lot n° 6 ne mesurant que 6,90 m² devait être exclu du compte. Et la différence entre la surface déclarée et la surface mesurée étant seulement de 0,4% pour le lot n° 8 et de 4% pour lot n° 9, il en résultait que la réduction du prix n’était pas encourue.

Le tribunal a rejeté l’argumentation du vendeur en faisant valoir qu’il y avait lieu de procéder à une appréciation globale et non pas lot par lot dès lors que la vente de ces lots était indivisible, cette indivisibilité étant à la fois :
 matérielle car les trois lots litigieux étaient complémentaires et indissociables, ce qui était expressément mentionné dans leur désignation,
 et conventionnelle, les parties s’étant entendues pour une superficie totale donnée et sur un prix global, sans procéder à sa ventilation par lots.

D’autres décisions vont dans le même sens.

Il ne peut donc qu’être conseillé de procéder dans les actes de vente à une ventilation du prix total en distinguant le prix du lot principal et celui du local accessoire ou des locaux accessoires. C’est l’avis qu’a donné la Commission relative à la copropriété (recommandation n° 17).

La ventilation n’est pas toujours aisée, lorsque le prix convenu à l’origine est un prix global, que les locaux accessoires, surtout les caves et emplacements de stationnement, ont une valeur de commodité et que, par ailleurs, les références ne sont pas nombreuses. Une solution serait la ventilation par tantièmes de copropriété attachés à chaque lot, à condition que le résultat n’apparaisse pas absurde.

Ce qui précède immédiatement vaut surtout pour la ventilation entre lot principal soumis à la loi Carrez et locaux ou espaces non soumis à cette loi.

S’agissant de la vente de plusieurs lots soumis tous à la loi Carrez, il n’est guère douteux que la ventilation s’impose mais, pour lui donner son plein effet, cette ventilation devrait déjà être rapportée à l’avant-contrat.

 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
 Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, modifiant le décret du 17 mars 1967
 CA Pau, 1re Ch., 23 février 2005 (R.G. n° 02/02.727) :

Le vendeur d’un appartement avec garage, qui mentionne une surface privative erronée, calculée contrairement aux dispositions de l’article 46 de la loi Carrez du 18 décembre 1996, c’est-à-dire en englobant à tort le garage, commet une faute ouvrant droit, pour l’acquéreur, à une action en réduction du prix dans la mesure où la superficie s’est trouvée inférieure de plus d’1/20ème à celle indiquée dans l’acte de vente, cette action s’effectuant sur la totalité du prix de vente, ce qui est plus favorable à l’acquéreur mais qui correspond à une sanction du vendeur ayant négligé de ventiler le prix entre les surfaces de l’appartement et du garage. Le vendeur peut ensuite agir, d’une part, contre l’agence immobilière, sur le fondement de l’article 1147 du Code civil, dans la mesure où celle-ci n’a pas respecté son devoir de conseil et a fait preuve de négligence et d’absence de rigueur, le fait que le mandataire ait déclaré faire son affaire du mesurage étant inopérant puisque l’acte original lui-même ne mentionne pas ce fait et, d’autre part, contre le notaire, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil (responsabilité de droit commun), pour non-respect de son devoir de conseil et pour ne pas avoir expliqué aux parties la définition de la surface privative au sens de la loi Carrez.