Lorsque la défaillance de la condition suspensive de l’avant-contrat est du fait de l’acquéreur

Aussi les juges rechercheront si l’acheteur sous condition suspensive qui entend se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive a coopéré loyalement...

Article 1178 du Code civil : "La condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement."

Article L. 312-16 du Code de la consommation : "Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

"Il incombe à l’acquéreur sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts de rapporter la preuve des diligences concrètes, complètes et loyales qu’il a accomplies en vue de l’obtention de ces prêts.

Cette faute ayant causé à l’agent immobilier un préjudice certain et direct en le privant de la possibilité de percevoir le montant prévu de sa rémunération, il y a lieu à condamnation de l’acquéreur au paiement de dommages et intérêts de ce chef." CA Versailles, 1e Chambre, 2° sect., 4 février 2003 (R.G. n° 01/06522)

Si la défaillance de la condition est due à la mauvaise foi d’une partie, cette condition est réputée réalisée, et le contrat peut ainsi produire tous ses effets (art. 1178 du Code civil).

La mise en oeuvre de l’article 1178 suppose que le débiteur (le plus souvent l’acquéreur dans le cas d’une vente) ait empêché l’accomplissement de la condition. La jurisprudence comprend l’expression comme exigeant une défaillance effective de la condition. Il ne suffit pas que le débiteur ait manifesté l’intention de faire défaillir l’événement et même rappelé son intérêt à ce qu’il ne se réalise pas. Il faut une défaillance définitive qui soit un fait accompli (Cass. civ., 29 avril 1929).

Ainsi la seule intention d’empêcher l’accomplissement de la condition suspensive ne constitue pas, au regard de l’article 1178, un obstacle certain et définitivement imputable au débiteur.

Et il faut surtout que la défaillance de l’événement soit fautive (Cass. Civ., Chambre. com., 28 novembre 1989). La Cour de cassation a sanctionné un acquéreur qui n’avait pu obtenir le prêt conditionnant son achat en raison de démarches incomplètes dues à l’insuffisance de son apport personnel ; l’arrêt invoque ce seul motif sans caractériser davantage la mauvaise foi de l’acquéreur (3e Chambre civ., 25 avril 1978). Le plus souvent les tribunaux se satisfont de relever le manquement à la diligence expressément ou implicitement promise aux termes de la convention. La faute peut ainsi se déduire d’une demande d’un prêt très supérieur par son montant à celui envisagé (Cass., Civ. 3e, 24 juin 1998 ; CA Rennes, 23 sept. 1997).

En revanche, l’exigence d’une faute conduit les juridictions à écarter l’article 1178 lorsque la défaillance de l’événement, quoique imputable au débiteur, provient de l’exercice par celui-ci d’un droit lui appartenant, ce qui serait le cas en particulier lorsque l’événement est en son pouvoir (Tribunal civ. de la Seine, 15 mai 1933).

En outre la jurisprudence plus ou moins récente privilégie le principe général de coopération loyale à la dissipation de l’incertitude résultant de la condition contenue dans la convention, ici l’avant-contrat en matière immobilière, débordant par là même les prévisions initiales et littérales de l’article 1178. Elle fait ainsi de la coopération loyale un principe absolu et ce même lorsque s’applique l’article L. 312-16 du Code de la consommation pour la protection des acquéreurs d’immeuble à crédit (CA Nîmes, 10 déc. 1992).

Aussi les juges rechercheront si l’acheteur sous condition suspensive qui entend se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive a coopéré loyalement. Ce sera relativement facile du moins quand il s’agit d’obligations positives, comme celles-ci :

 Mettre le tiers concerné à même de prendre sa décision par le dépôt d’un dossier ou d’une demande (Cass., Chambre com., 30 janvier 1973 ; Bull. civ. IV, n° 55). Le tiers ici sera le banquier ou l’établissement financier pour une demande de prêt, le maire pour une demande de certificat d’urbanisme ou de permis de construire, le donateur pour la levée d’une interdiction d’aliéner.

 Le faire dans un délai compatible avec les nécessités de l’instruction du dossier et de la prise de décision lorsque la condition est enfermée dans un temps fixe (Cour d’appel de Paris, 8e chambre A, 14 mai 1985).

 Déposer le dossier convenu avec le cocontractant sans falsification, modification ou fausse déclaration destinée à le rendre inacceptable (Cass., 3e chambre civ., 12 nov. 1975 pour une demande de permis de construire et Cass., Chambre. com., 26 avril 1976, pour une demande de crédit).

 Tenir son cocontractant, ici le vendeur, informé des difficultés rencontrées afin d’éviter que trop confiant en la consolidation du contrat, il n’engage des frais inutiles ou même achète un autre bien à financer avec le prix de la vente convenue (CA de Reims, 23 janv. 1975).

 Au cas de difficultés avec le tiers concerné "faire son possible" pour que l’opération aboutisse, en particulier fournir d’autres documents ou justifications (CA de Versailles, 7 sept. 1990). Cela implique que le bénéficiaire de la condition suspensive accepte les modifications de détail souhaitées par ce tiers plutôt que prendre prétexte de ces difficultés pour se libérer (CA de Paris, 14 mai 1970).

 Effectuer les formalités et les travaux nécessaires à l’obtention du permis de construire (plans, autorisations préalables, accord de servitude) si l’on dispose des délais utiles (Cass., 3e Chambre civ., 22 nov. 1978).

Attention, cela ne signifie pas que l’avant-contrat rapporte toutes ses obligations, comme le font certains rédacteurs mal inspirés. Cela aurait une conséquence inverse au résultat souhaité dans le cadre des articles L. 312-1 du Code de la consommation, les juridictions ne manquant pas de rappeler qu’il n’appartient pas d’ajouter des conditions à une loi qui ne les prévoit pas (voir note en fin). Un arrêt du 6 juillet 2005 commenté sur ce site confirme un arrêt de la première Chambre civile de la Cour de cassation du 28 janvier 1992. En l’espèce est condamnée la clause de l’avant-contrat qui impose à l’acquéreur de déposer sa demande de dossier de crédit dans un délai déterminé. Cette clause est fréquente et elle aurait tendance à se généraliser. La Cour de cassation dit que c’est à bon droit que la cour d’appel énonce que les dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, il ne pouvait être imposé aux acquéreurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai.

Ce sera moins facile quand il s’agira d’obligations négatives, sans parler de l’acheteur qui, pour se dégager, agira auprès de la banque ou de la mairie afin d’obtenir des réponses négatives.

D’un autre côté, il ne faut pas hésiter à détailler la condition suspensive, que ce soit pour mentionner par exemple les caractéristiques du prêt qui sera sollicité ou ce que le certificat d’urbanisme devra rapporter ou ne pas rapporter pour que la condition suspensive soit levée ou non. Toute imprécision ferait entrer la convention dans le champ de l’article 1174 du Code civil sur la condition potestative et cette convention serait entachée de nullité. La clause courante : "La vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme positif ne mentionnant aucune servitude administrative" rapporte une condition certainement potestative.

La sanction normale de l’application de l’article 1178 est que la condition est réputée accomplie. Mais le caractère illusoire est évident quand par exemple il s’agit de l’achat d’un immeuble et que l’acquéreur ne dispose pas des fonds du prix, aussi il est souvent considéré que la condition n’est réputée accomplie qu’un instant de raison, le contrat étant aussitôt résolu aux torts de la partie défaillante (Cass., 1e Chambre civ., 25 avril 1968 ; Bull. civ. I, n° 122).

En pratique, quand il apparaît que la réalisation de la convention est impossible, le juge accordera une réparation correspondant au montant du préjudice subi, selon les règles de la responsabilité de droit commun.

L’octroi de dommages et intérêts peut également sanctionner la violation des diligences mises à la charge des parties par la jurisprudence, comme indiqué plus haut. Dans la même situation, le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Quant à l’insertion d’une clause pénale dans l’avant-contrat. Attention ici l’abus ou excès est dangereux. La Cour d’appel de Douai (Chambre 1, sect. 1), par un arrêt du 12 sept. 2005, a dit et jugé que les acquéreurs d’un immeuble ne sauraient se prévaloir de la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée en raison de la non-réalisation de la vente, cette non-réalisation leur étant imputable. En effet, le compromis de vente était affecté d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Or, les acquéreurs ne démontraient pas en quoi ils ne sont pas fautifs quant à la non-obtention de ce prêt, l’attestation produite étant imprécise. Aussi, la négligence des acquéreurs devait-elle entraîner l’application de l’article 1178 du Code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie. Les acquéreurs ont été condamnés à verser 1 euro au titre de la clause pénale, la clause pénale prévue au compromis étant excessive. En effet, le montant de la clause pénale était de 9.000 euro (petite remarque à la suite du reproche qui nous est souvent fait de ne pas mettre de "s" à "euro" quand il y en a plusieurs : le terme "euro" est invariable - à vérifier sur les billets - pour une bonne harmonie entre les Etats et les différentes langues de l’Union).

P. Redoutey

A noter pour compléter un arrêt de la Cour d’appel de Toulouse, Chambre 1, sect. 1, du 30 mars 2009 (R.G. n° 08/01822) :

"Même s’ils ont effectué, dans le délai de caducité prévu à l’acte, une demande de prêt conforme au compromis de vente de la maison conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que la banque a refusé de financer l’acquisition, les acquéreurs qui ont dissimulé leur situation financière au vendeur doivent, en application de l’article article 1178 du Code civil, être considérés comme ayant empêché la réalisation de la condition suspensive qui sera, par conséquent, regardée comme réputée accomplie. Ils ont, en effet, déclaré qu’ils ne faisaient l’objet d’aucune mesure susceptible de restreindre leur capacité financière et dissimulé par là même que l’un d’entre eux ne disposait plus d’aucun crédit auprès des banques en raison de la liquidation judiciaire et des difficultés de paiement rencontrées par ses sociétés. D’autre part, ils ont omis de justifier au notaire du dépôt des demandes de prêt effectuées et ne lui ont pas non plus notifié le refus opposé par l’établissement bancaire, prolongeant ainsi une attente manifestement inutile. Peu importe sur ce point que le vendeur leur ait ou non permis de connaître le résultat de toutes les demandes de prêt qu’ils avaient présentées puisque cela n’induit pas qu’il ait été informé de la difficulté rédhibitoire rencontrée, ni qu’il ait renoncé aux délais contractuels. La clause pénale doit donc recevoir application au bénéfice du vendeur qui conservera le montant de l’acompte versé par l’acquéreur entre les mains du notaire."

A noter aussi la tendance générale actuelle des juridictions à considérer que doit être réputée non écrite une clause de l’avant-contrat imposant à l’acquéreur de déposer sa demande de prêt dans un délai déterminé et d’en justifier au vendeur. Il n’y a pas à ajouter une condition à une loi qui ne la comporte pas.