Maintien du locataire dans les locaux commerciaux loués ?

Question. J’ai un souci de baux commerciaux, j’ai signé un bail dérogatoire de 24 mois pour un local commercial, ce bail vient d’expirer le 13 septembre, il y a un mois, le 12 août, les propriétaires m’ont envoyé une LRAR pour me signifier la fin du bail et me demandent de quitter les lieux pour le 13 septembre 2009, or à ce jour, ils me laissent dans les locaux en me laissant finir les travaux que j’ai commencé et ne me demandent plus de partir, de plus, ils ont encaissé les loyers jusqu’en décembre 2009 (loyer payé d’avance), dans ce cas précis, ai-je le droit à une reconduction de plein droit en bail commercial 3, 6, 9 ?... et comment je dois prouver que je suis toujours dans les locaux, par huissier, par la mairie, par les voisins ou cela n’est pas nécessaire ?....

Réponse. Les dispositions de l’article L. 145 5 du Code de commerce relatives au bail commercial s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger à ces dispositions à la condition que le bail soit conclu pour une durée égale au plus à deux ans. Si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du Code de commerce relatives au bail commercial.

Le maintien du locataire dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire doit avoir lieu avec l’accord du bailleur. Si cet accord est évident - ce qui ne semble pas être le cas dans la situation que vous exposez, le locataire ayant été sciemment laissé en possession par le bailleur, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux à compter de l’expiration du bail dérogatoire.

A toutes fins utiles, il serait bon mais non indispensable de faire constater par un huissier que tous les locaux loués sont exploités et affectés à un commerce pour lequel l’occupant est inscrit au RCS.