Question. Serait-il possible d’obtenir de votre part une
confirmation de mon analyse sur l’article 11 de la loi sur la copro ?
 1 - J’estime qu’en matière de changement de répartition de charges
lié à une autorisation de travaux votés au moyen de l’art. 26-c, ce
que permet l’article 11 (majorité de l’AG ayant autorisé les travaux
au lieu d’unanimité) n’est qu’un choix et non une obligation, à
cause de l’usage dans l’alinéa concerné, du verbe POUVOIR, et non du
verbe DEVOIR.
 2 – Si mon analyse vous paraît pertinente, alors, qui choisit la
majorité du changement de répartition ? : le syndic ?... j’en doute.
L’AG ? Mais alors…à quelle majorité ?

Réponse. Je pense que vous ne pouvez pas raisonner ainsi. La loi lie les majorités. La majorité qualifiée pour modifier la répartition des charges est la même que celle qui a pu autoriser les travaux ou autres actes visés. Ce peut être l’unanimité (création de locaux privatifs par le syndicat), la double majorité de l’art. 26 (actes d’acquisition, travaux d’amélioration), majorité de l’art. 25 (actes de disposition visés au 25 d).

S’il n’y a pas concomitamment ou subséquemment à la décision d’autoriser les travaux une décision de modifier l’état de répartition des charges (même majorité), c’est le juge qui décidera la nouvelle répartition : "le recours au juge pour l’établissement d’une nouvelle répartition des charges n’était possible que dans l’hypothèse où les travaux votés entraînaient par leur nature même une modification de la répartition des charges"(Cass. Civ. 3e, 12 févr. 2003, pourvoi
N° 01-12.456).

Sur le sujet un arrêt récent et intéressant de la Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, du 12 oct. 2011 (R.G. N° 10/11534), extrait :

Cette décision votée comme ci-dessus rappelé a été prise à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix).

Les époux ANDRE soutiennent qu’une telle décision ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Il est vrai que l’article 11 de la loi, à l’instar de l’article 5 qui a posé la règle de l’intangibilité des tantièmes de copropriété, dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Mais la règle de l’article 5 reçoit exception dans divers cas dont ceux de suppression de division ou de création de lots de copropriété.

De même, outre le cas visé à l’article 12, l’article 11 prévoit une exception très importante à la règle de l’unanimité en son alinéa 1er rédigé comme suit :

’ (...) Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.’

Conformément à l’article 26 de la loi, les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

L’acquisition du lot n° 50 entre exactement dans les prévisions de l’exception légale sus-rappelée impliquant nécessairement la modification corrélative de répartition des charges.

Il s’évince des dispositions combinées des articles 5, 11, 16 et 26 de la loi que la décision querellée a été valablement adoptée à la double majorité de l’article 26 seule applicable en l’espèce, et ce, sans qu’il importe que le projet soumis à l’assemblée, joint à la convocation, ait visé à tort l’unanimité qui n’était pas exigée en l’espèce puisque l’acquisition de la partie privative dont s’agit n’impose pas à un ou à d’autres copropriétaires une modification à la destination de ses (ou leurs) parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété au sens de l’article 26 de la loi.

L’assemblée qui dispose d’un pouvoir d’appréciation n’est nullement liée par l’indication erronée affectant le projet de résolution.

Le moyen d’appel pris en ses différentes branches est inopérant.