Mise en concordance du règlement et du cahier des charges du lotissement avec le nouveau plan d’urbanisme

La SCA du Coullet créée par les époux X, a acquis en 2002 un lot du lotissement du Mas du Coullet autorisé en 1961 et ayant fait l’objet, en 1987, d’un arrêté de mise en concordance avec le plan d’occupation des sols, affiché et publié en 2003 ; le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Rif Nel et divers copropriétaires ont assigné les époux X et la SCA en démolition des constructions réalisées sur ce lot en vertu d’un permis de construire en ce qu’elles ne respecteraient pas le cahier des charges du lotissement, et en paiement de dommages-intérêts sur le fondement du trouble anormal du voisinage.

Le syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires ont fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter leurs demandes en démolition alors, selon eux :
 1°/ que lorsqu’un plan d’urbanisme ou d’occupation des sols est approuvé postérieurement à une autorisation de lotissement, l’autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement et notamment le règlement et le cahier des charges, pour mettre ces documents en concordance avec le plan local d’urbanisme ; que lorsqu’il s’applique au cahier des charges, document contractuel, ce pouvoir de modification trouve ses limites dans le droit des colotis de définir les règles qui s’appliqueront dans leurs rapports entre eux ; qu’ainsi, l’arrêté du 6 mars 1987 ne pouvait valablement modifier les règles du cahier des charges par lesquelles les colotis avaient contractuellement défini dans leurs rapports entre eux, notamment l’implantation et la hauteur des constructions au sein du lotissement, et qui restaient compatibles avec les limites résultant du plan d’occupation des sols postérieurement approuvé ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles L. 315 4 du Code de l’urbanisme et 1134 du Code civil ;
 2°/ que la juridiction de l’ordre judiciaire à laquelle est opposée une exception d’illégalité d’un texte réglementaire dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige, est tenue de surseoir à statuer et d’inviter les parties à saisir le juge administratif de la question préjudicielle de la légalité de cet acte ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé les articles 12, 49 et 378 du Code de procédure civile, ensemble le principe de séparation des pouvoirs.

Le pourvoi est rejeté, en raison surtout de l’incompétence du juge judiciaire en pareille matière.

Selon la Cour de cassation, il ne résulte ni de l’arrêt, ni des conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires et des divers copropriétaires que ceux-ci, qui ont seulement fait valoir que la mise en concordance avec les dispositions du POS n’avait pas modifié les règles du cahier des charges qui ne lui étaient pas contraires, aient soulevé l’exception d’illégalité de l’arrêté municipal du 20 octobre 1986.

Et la cour d’appel a retenu à bon droit que l’arrêté du maire s’imposait au juge judiciaire, l’appréciation de sa légalité relevant de la compétence du juge administratif.

 Cass. Civ. 3e, 21 oct. 2009 (pourvoi n° 08-16.692 P), rejet