Notaire ne voulant pas entendre parler de l’évaluation économique de l’usufruit ?

Question. Mes frères et moi-même sommes nus-propriétaires d’un terrain non bâti dont notre mère, sous tutelle, est usufruitière. La vente étant imminente, la notaire se dispose à écrire au juge des tutelles pour que celui-ci autorise la transaction, ce qui est déjà chose entendue entre toutes les parties. Le point de discorde est que la notaire soutient que le "rachat d’usufruit" de ma mère doit se voir obligatoirement appliquer l’estimation fiscale, à cause de certaines modifications apportées par une loi (?) parue en 2004. Evidemment, une telle estimation (20 %) est lésante pour nous, et ne correspond en rien à l’usus ni au fructus du terrain en question, ancien potager à l’abandon que ma mère handicapée ne cultive plus. Nous avons entendu dire aussi qu’il était possible, s’il y avait "entente de gré à gré" (et c’est le cas entre nous tous dans le but en question) d’appliquer l’estimation économique. Qu’en est-il exactement ? Notre notaire se trompe-t-elle ? Merci de bien vouloir me répondre.

Réponse. Une double estimation doit être opérée, l’une conforme au barème fiscal pour le calcul de la plus-value imposable (fixé actuellement par l’article 669 I du Code général des impôts) et l’autre faisant état de la valeur "économique" de l’usufruit.

Dans un litige opposant un usufruitier et un nu-propriétaire, propriétaire d’un immeuble, la question portait sur le sort de son prix de vente. Devait-il faire l’objet d’un quasi usufruit ou être réparti ? La Cour de cassation précise que la chose vendue, simultanément et pour un même prix, appartient pour l’usufruit à l’un des vendeurs, pour la nue-propriété à l’autre. Elle impose donc une répartition du prix, à proportion de la valeur comparative de chacun des droits (Cass. 1re civ., 20 oct. 1987 ; Bull. civ. I, n° 276 ; JCP N 1988, II, p. 165, note Ph. Rémy). Cet arrêt a été toujours confirmé depuis. Aucun texte n’est intervenu pour modifier la règle (le texte récent cité par votre notaire a trait à l’utilisation du barème fiscal qui a été étendu à toutes les évaluations fiscales).

Dans une autre affaire (Cass. 1re civ., 25 févr. 1997), la Cour de cassation a également tranché la question de l’évaluation respective de ces droits. La plaignante soutenait qu’au cas de désaccord entre les parties, la méthode à retenir devait être celle de l’article 762 du CGI, seule disposition légale prévoyant une règle d’évaluation. C’était oublier que ce texte ne s’impose qu’en matière fiscale et seulement pour les actes à titre gratuit. En dehors de ce cadre, son utilisation ne repose sur aucune justification. La Cour de cassation a rappelé la règle.