Nouvelle négociation après un prix fixé par le juge de l’expropriation ?

Question. La commune a exercé son droit de préemption foncière sur une propriété en proposant le prix de 600000 euros en 2007. Le propriétaire voulait 900000 euros en se référant aux valeur foncière du marché, soit 577 euros le m². Le juge de l’expropriation a rendu sa décision (29 mai 2008) en tranchant pour une valeur de 915000 euros. La collectivité a décidé de ne pas préempter car trop chère pour ses finances. Elle a adressé au propriétaire un courrier renonçant à l’acquisition.

Néanmoins le projet urbain d’aménagement et de construction reste d’actualité. Aujourd’hui, un an après (mai 2009), la collectivité a pris contact avec le propriétaire pour voir dans quelle possibilité une négociation assise sur des valeurs foncières plus actualisées permettrait d’aboutir à un accord pour l’acquisition de ce terrain à un prix plus conforme au regard des référence foncières plus actuelle, de l’ordre de 300 à 350 euros le m² et non plus à 570 euros le m² tranché par le juge de l’expropriation un an plus tôt. (pour mémoire la ville vient d’acquérir il y a deux mois un bien voisin dans le secteur sur la base du marché foncier actuel, soit 350 euros le m²).

La question est de savoir si la collectivité peut de nouveau, sur la base d’une négociation amiable, proposer un prix de 350 euros le m² alors que le juge de l’expropriation avait tranché en mai 2008 dans son ordonnance pour une valeur de 577 euros le m². La collectivité et le propriétaire sont-ils liés par cette valeur éternellement ? enfin, la collectivité ayant renoncé à acquérir le bien suite à l’ordonnance du juge d’expropriation car chère (570 euros le m²) peut-elle revenir et renégocier le prix à l’amiable avec le propriétaire...

Réponse. Une fois la valeur fixée par le juge de l’expropriation aux termes d’une décision définitive, les parties disposent d’un délai de deux mois pour accepter le prix fixé. Ce délai court à compter du jour où la signification est devenue définitive (Cass. Civ. 3e, 4 décembre 1996 ; pourvoi n° 95-70.088). Le silence des parties vaut acceptation du prix fixé par le juge. En revanche si l’une des parties émet un désaccord sous quelle forme, néanmoins expresse, il n’y a pas de transfert de propriété.

Si c’est le propriétaire qui a fait part de son désaccord, il peut remettre en vente mais il doit souscrire une nouvelle DIA.

Si c’est le titulaire du droit de préemption, celui-ci ne peut pas exercer son droit à l’égard du même propriétaire dans un délai de cinq ans à compter de la décision judiciaire définitive si, dans ce délai, est passé l’acte authentique de transfert de propriété de ce bien au prix fixé par la juridiction et révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations de l’indice du coût de la construction (art. L. 213-8 CU). Le propriétaire doit informer le bénéficiaire du droit de préemption du prix auquel la vente a été réalisée.

La décision judiciaire n’a pas d’autres conséquences que celles indiquées ci-dessus. Aussi, dans une nouvelle négociation, il n’y a pas de prix plancher égal au prix fixé par le juge de l’expropriation. Rien ne s’oppose par ailleurs à ce qu’une nouvelle négociation soit engagée, sous la condition bien entendu qu’il y ait eu renonciation expresse à accepter le prix fixé par le juge et sous autre condition que le propriétaire n’ait pas vendu le bien dans les conditions également indiquées plus haut.