Nuisances sonores dissimulées ?

Question. Par l’intermédiaire de l’agence immobilière ... 93230 Romainville, Je viens de faire l’acquisition d’un appartement situé au ... à Romainville 93230 le 29 avril 2009. Lorsque j’ai pris contact avec l’agence immobilière j’ai bien précisé à l’agent immobilier qui s’occupait de moi que je recherchais un bien dans lequel je n’aurais plus à subir aucune nuisance sonore. Je lui ai bien précisé qu’à l’ancienne adresse où j’habitais je subissais depuis des années, des nuisances sonores émanant d’un café concert. Un café concert mal isolé et pour lequel j’avais à subir tous les soirs le bruit de la musique, des cris et des éclats de rires des clients fréquentant l’établissement qui la plupart du temps sous l’emprise de l’alcool ne se contrôlaient plus. Pour fuir ces nuisances une fois pour toute, j’ai décidé d’acheter un bien immobilier pour ne plus supporter et à subir ces bruits d’autant plus que je suis malade et que ma santé nécessite du repos et de la tranquillité. C’est pour cela que j’ai bien insisté auprès de l’agent immobilier qu’il me fallait un appartement calme sans nuisance sonore. Pour moi, c’était la condition première et impérative, bien avant la proximité des transports en commun, de sa situation ou de sa superficie.

Or, depuis que je suis installé dans le nouvel appartement il y a 1 mois, la situation est pire qu’auparavant puisque pratiquement tous les débuts de soirées, une bande de gamins qui ne savent pas s’amuser sans crier, jouent dans la rue jusqu’à des heures tardives, ils jouent au ballon qui cogne dans les murs, au skate board, à la trottinette qui résonne dans la rue bref depuis mon installation dans l’appartement c’est l’enfer et je ne vous raconte pas lorsque les enfants ne sont pas à l’école c’est pratiquement toute la journée alors que l’on m’avait garantie la tranquillité. Au cours des différentes visites de l’appartement avec l’agent immobilier, je demandais à chaque fois au propriétaire si l’environnement, les voisins étaient calmes. A chaque fois celui ci me répondait que tout était calme. Au moment où je suis passer visiter l’appartement, tout me semblait calme loin de penser de revivre en pire ce que j’avais vécu auparavant. Peut-être aurais-je du rester couché quelques nuits à cette adresse pour me rendre compte de ces nuisances ????? Une amie qui m’a accompagné tout au long de ces démarches peut en témoigner.

Sur la bonne fois du propriétaire et de l’agence, j’ai donc acheté l’appartement puisqu’il correspondait à ce que je recherchais.

Mais hélas ma vie est devenu insupportable, j’ai du mal à me reposer et à vivre sereinement et Je n’ose pas ouvrir mes fenêtres par crainte du bruit insupportable des enfants hurlant dans la rue.

Je dois dormir avec des bouchons anti bruit dans les oreilles.

Aujourd’hui, je ne trouve plus le sommeil, c’est le stress permanent et je me demande quoi faire.

J’ai pris contact avec le responsable du conseil syndical de la copropriété qui m’a confirmé que ces nuisances existaient depuis presque deux ans. Il est bien évident que je suis victime à mon insu de ces nuisances sonores qui me polluent la vie et pour lesquels on s’est bien gardé de m’en parler. L’ancien propriétaire qui a habité cet appartement durant des années ne pouvait pas ne pas être au courant de ces bruits de la rue. A aucun moment il n’a pas été fait état non plus de ces nuisances de la part de l’agence immobilière qui à tout prix voulait vendre l’appartement. Il est bien évident que si j’avais su, si j’avais été avisé si on m’avait parlé de ces nuisances sonores, je n’aurais pas acheté le bien et investi l’argent que j’avais économisé dans l’achat de cet appartement.

Actuellement, je suis désemparé, je me sens mal dans mon nouvel appartement et je me demande quoi faire, comment faire pour me sortir de ce pétrin !!!!

Merci à vous de me conseiller et de me donner des pistes pour m’aider à m’en sortir.

Réponse. Il me semble qu’une action justice aux fins d’annuler la vente, donc dirigée contre le vendeur, ou une action en dommages et intérêts, dirigée contre le vendeur et/ou l’agent immobilier ne pourrait aboutir faute de preuve écrite que vous avez fait de la tranquillité de l’appartement et de l’immeuble une condition de votre achat et ce nonobstant le témoignage de votre amie. En effet devant une juridiction civile un témoignage ne peut être accueilli que s’il y a un commencement de preuve par écrit : par exemple une lettre ou un message du vendeur ou de l’agent immobilier vous garantissant la tranquillité du bien et en particulier l’absence de nuisances sonores.

Cependant les juridictions constatent l’annulation de la vente quand il est établi que le vendeur connaissait l’existence du vice, et ce malgré la clause exonératoire de garantie des vices cachés que les notaires continuent à inclure à leurs mal-fichus actes de vente. Exemple, avec cet arrêt de la Chambre civile de la Cour d’appel de Bourges du 13 novembre 2001 (R.G. n° 00/02070) :

"Justifie l’annulation de la vente d’un appartement la réticence dolosive du vendeur qui omet d’informer les acquéreurs sur l’existence d’un monte charge dans l’immeuble voisin occasionnant des nuisances sonores de nature à compromettre un mode de vie normale. Le vendeur ne peut légitimement soutenir ignorer le bruit du monte charge de l’immeuble voisin dès lors qu’il est manifeste que les copropriétaires de l’immeuble connaissaient l’existence de ce trouble tel qu’il ressort du procès-verbal de réunion de l’assemblée générale des copropriétaires."

Vous comprenez que si vous pouvez produire le procès-verbal d’une réunion de l’assemblée générale des copropriétaires faisant état des nuisances sonores que vous indiquez, vous disposerez d’une preuve écrite sinon d’un commencement de preuve par écrit et surtout vous établirez la volonté de dissimulation du vendeur.

Voyez un confrère, si vous disposez d’une telle délibération, pour déterminer l’action à engager et notamment si elle doit être dirigée contre le vendeur : une demande en annulation de la vente ou en réduction du prix, sur le fondement de la garantie des vices cachés ou une demande en dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’information.

P. Redoutey