La société "Paris Neuilly Levallois", propriétaire d’un appartement pris à bail par les époux X, a fait part aux locataires, par lettre du 23 mai 2005, de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, leur offrant la possibilité d’acquérir le leur en application de l’article 10 de la loi du 31 déc. 1975 ; par acte du 18 oct. 2007, elle leur a notifié un congé pour vendre au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juill. 1989, à effet du 30 avr. 2008 ; les époux X ont, le 30 avr. 2008, demandé l’application à leur profit des dispositions de l’art. 11-1 de la loi du 6 juill. 1989 ; la société propriétaire, par lettre du 7 avr. 2009, leur a indiqué que leur bail prendrait fin le 17 oct. 2009 ; les preneurs s’étant maintenus dans les lieux au-delà de cette date, la bailleresse les a assignés aux fins de faire déclarer le congé valable et obtenir leur expulsion ; les locataires ont soulevé la nullité de l’offre de vente et du congé, faute pour la bailleresse d’avoir satisfait aux exigences des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005.

La société a fait grief à l’arrêt de prononcer la nullité de l’offre de vente et du congé pour vendre, alors, selon elle et notamment que l’art. 11-1 de la loi du 6 juill. 1989 tel que modifié par la loi du 13 juin 2006 prévoit qu’en cas de congé pour vendre signifié par le bailleur moins de deux ans avant le terme du bail, le locataire peut demander la "reconduction" du bail pour une durée de deux ans, cette reconduction étant de droit ; que la reconduction ainsi prévue entraîne par conséquent la formation d’un nouveau contrat de bail entre les parties, dont la particularité est d’être résilié de plein droit à son terme ; qu’il en résulte que le locataire ne peut plus invoquer la nullité du congé pour vendre ayant mis fin au bail précédent, celui-ci ayant été remplacé par le nouveau bail conclu en application du texte précité.

Mais, dit la Cour de cassation, ayant relevé, à bon droit, que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s’en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque, la cour d’appel a pu, sans méconnaître l’art. 6-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, retenir que le seul fait pour les locataires d’avoir sollicité que le bail fût prorogé à compter de la date prévue pour son terme en application de l’art. 11-1 de la loi du 6 juill. 1989, ne pouvait faire obstacle à la recevabilité de leur demande tendant à faire constater que l’offre de vente et le congé délivrés étaient nuls.

 Cass. Civ. 3e, 18 janv. 2012 (N° de pourvoi : 11-10.389), rejet, sera publié au Bull. Civ. III