Obligations du notaire en matière de recherche de servitudes

Prescription

Ayant relevé que dans l’acte des 31 décembre 1943 et 4 janvier 1944, le propriétaire du fonds servant avait reconnu que c’était uniquement à titre de simple tolérance et à titre précaire qu’il avait édifié une construction sur la bande de terrain grevée de la servitude de non-construction instituée par l’acte de 1936 et qu’il s’engageait à première réquisition du propriétaire du fonds dominant à enlever la construction ainsi édifiée, et que cette convention avait été prorogée par les parties dans l’acte des 8 et 15 décembre 1973, la cour d’appel, qui a retenu que ces actes avaient fait courir un nouveau délai de prescription trentenaire pour l’accomplissement du délai de prescription visé à l’article 706 du Code civil, en a justement déduit que moins de trente ans s’étant écoulés depuis le dernier acte, la servitude dont se prévalait les consorts X n’était pas éteinte lorsqu’ils avaient assigné les propriétaires du fonds servant en démolition et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision.

Publicité au bureau des hypothèques

Ayant à bon droit retenu que les actes en cause, dont elle a fait ressortir le caractère interruptif de prescription extinctive, n’étaient pas soumis à peine d’inopposabilité aux tiers à la publicité foncière, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de ce chef.

Ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les vendeurs, aux droits desquels venaient les consorts Y-A en leur qualité d’héritiers et successifs, avaient commis une faute en ne révélant pas l’existence de la servitude non aedificandi dans l’acte de vente du 15 novembre 1989, alors qu’ils avaient été eux-mêmes parties à l’acte des 8 et 15 décembre 1973, la cour d’appel a pu, appréciant la gravité des fautes respectives des vendeurs et du notaire, retenir que la faute de ce dernier n’absorbait pas celle des premiers.

Obligations du notaire

Ayant à bon droit retenu qu’il appartenait au notaire instrumentant une vente d’immeuble d’effectuer des recherches complètes sur l’origine de propriété du bien vendu et relevé, par motifs propres et adoptés, que M. Z, avant de dresser les actes de ventes, s’était contenté de solliciter une demande de copies ou d’extraits de fiches personnelles de propriétaires et une demande de renseignements sommaires urgents se rapportant à l’immeuble vendu pour la période postérieure au 31 décembre 1955, s’était borné à transcrire les déclarations des vendeurs relativement à l’origine de propriété, l’acte énonçant que le bien vendu appartenait au vendeur pour l’avoir recueilli dans la succession de M. Albin Y-A, décédé le 25 septembre 1955 étant précisé que le dit bien appartenait en propre à M. Albin Y-A, n’avait pas demandé de copie de fiche intégrale d’immeuble ni de copie de l’acte de vente du 26 mars 1936, alors que s’il avait procédé aux recherches auxquelles il était tenu, M. Z, notaire, aurait eu connaissance de la servitude litigieuse instituée par l’acte de 1936, la cour d’appel a pu en déduire qu’il avait commis une faute en relation directe avec le préjudice subi par la société Supérette de Haute Tarentaise et ses ayants cause.

La cour d’appel n’ayant pas condamné M. Z à garantir les vendeurs de condamnations mises à leur charge en application de l’article 1638 du Code civil, mais l’ayant condamné à réparer les conséquences dommageables, de sa faute, pour les acquéreurs du bien construit en violation de la servitude non aedificandi, le moyen manque en fait.

 Cass. Civ. 3e, 15 juin 2010 (pourvois numéros 09-11.122, 09-13.439), rejet, inédit