Opposabilité à l’acquéreur du cahier des charges du lotissement ?

Question. Aucun cahier des charges n’est mentionné sur notre acte de vente. La fiche immeuble de la conservation des hypothèques ne fait pas référence à un cahier. Pourtant, aujourd’hui, alors que nous allions commencer l’agrandissement de notre maison, notre voisin nous oppose un cahier des charges de 1956. Que faire ?

Réponse. Le cahier des charges d’un lotissement devient opposable aux tiers et en particulier à l’acquéreur d’un lot par sa publication au bureau des hypothèques. A défaut de publication, il est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance par son acte de vente.

En effet le mécanisme de la stipulation pour autrui ne peut suffire à expliquer que l’acquéreur d’un lot soit tenu des obligations édictées par le cahier des charges. Si chaque acquéreur est en effet bénéficiaire des stipulations souscrites par les autres acquéreurs de lot, il ne peut être tenu de ces obligations que s’il y a consenti (Cass. 3e civ., 31 janv. 1969 : Bull. civ. 1969, III, n° 108). Il n’en va autrement que si cette obligation présente un caractère propter rem et lui est automatiquement opposable par l’effet de sa publication au fichier immobilier.

Quant à ce que vous devez faire. Il semble qu’une consultation par un juriste (avocat, association consommateurs, assureur protection juridique) vous serait utile. Le professionnel ou le bénévole examinerait les pièces avant de contacter votre voisin.