Opposabilité du règlement d’un groupe d’habitations ?

Question. Ma question concerne la validité actuelle d’un règlement de groupe d’habitations datant du 13 avril 1973. J’ai acheté un terrain à bâtir et fait construire ma maison en 2001.

En parcourant votre site : s’il a le caractère règlementaire, il est devenu caduc au terme de 10 ans à condition qu’il existe un POS ou un PLU à cette date, dont les dispositions s’imposent, sauf s’il y a eu prorogation par les colotis. Je sais qu’il n’y a pas eu de prorogation, je dois encore vérifier l’existence des documents d’urbanisme.

S’il a le caractère d’un document contractuel (cahier des charges...), en l’occurrence document authentifié par notaire, il n’est pas susceptible de caducité entre les colotis.

Mais comment peut-on me rendre opposable un document "contractuel" dont je n’ai pas eu connaissance au moment de l’achat (aucune information du notaire !), mais seulement maintenant que je souhaite ériger une clôture de 2m de haut en panneaux pare-vue ?

Ce document que je n’ai pas signé et dont j’ignorais jusque-là l’existence m’est-il opposable par mon voisin qui me met en demeure de démolir par huissier ?

Merci de votre réponse et bravo pour votre site.

Réponse. Merci de votre appréciation sur le site.

L’exposé de la situation et les conclusions que vous en tirez seraient exacts mais seulement dans l’hypothèse où il s’agirait d’un lotissement.

Un cahier des charges du type de celui d’un groupe d’habitations est rendu opposable aux acquéreurs :
 soit par la connaissance qu’ils en ont prise par exemple en signant leur acte d’acquisition rapportant ce règlement ou l’ayant en annexe ;
 soit par la publicité foncière au bureau des hypothèques de la situation du bien.

Vous devez donc vous assurer que la formalité en demandant un état au bureau des hypothèques. Dans une espèce proche, celle des statuts d’une ASL, la Cour de cassation (Cass. Civ. 3e, 12 sept. 2007, pourvoi n° 06-15.820, rejet) a dit qu’une cour d’appel a exactement retenu que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. La cour d’appel, qui a relevé que le cahier des charges publié préalablement à la vente sur saisie mentionnait l’existence du lotissement, a exactement déduit, de ces seuls motifs, sans violer l’article 11 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, que les statuts de l’association syndicale libre étaient opposables à l’adjudicataire du lot.