Partage du prix de vente d’un immeuble grevé d’usufruit ?

Question. Suite au décès de ma femme, j’hérite de notre maison commune en usufruit, mes deux filles auront des parts en nue propriété.

Je suis remarié depuis et j’envisage de vendre cette maison. La question est comment sera partagé (entre moi et mes deux fille) le fruit de la vente ?

Autre que la maison, il y a également des actions mobilières que j’hérite en usufruit. Je suppose que ces actions devraient être également partagées, mais comment ?

Réponse. Il n’y a aucun barème de conversion d’un prix de vente entre l’usufruitier et les nus-propriétaires (le barème fiscal est inapplicable en matière civile).

A défaut d’accord de gré à gré sur la répartition, en présence de la vente d’un bien démembré usufruit/nue-propriété, on peut ou doit appliquer la méthode financière ou économique d’évaluation de l’usufruit. La question de l’évaluation se pose puisque la jurisprudence, qui a plusieurs fois tranché la question de la répartition du prix de vente d’un bien démembré, décide que l’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun droit à "une portion du prix total correspondant à la valeur comparative de l’usufruit avec la nue-propriété" on parle alors de valeur économique de l’usufruit, mais ces différentes décisions n’abordent pas le problème du type d’évaluation à retenir (Cass. req., 7 janv. 1878 : DP 1878, 1, p. 145. - CA Aix-en-Provence, 22 oct. 1929 - 7 juin 1988 : Bull. civ. I, n° 181. - Cass. Civ. 3e., 3 juil. 1991 : Bull. civ. III, n° 203). En fait, les juges ne se sont que rarement prononcés sur l’évaluation proprement dite ; ils considèrent alors qu’il faut prendre en compte l’âge de l’usufruitier au moment de la vente et le revenu net du bien grevé (CA Rouen, 26 sept. 1972 - CA Bordeaux, 26 juin 1990).

Cependant la situation en fait devrait être un peu plus compliquée si, comme vous semblez l’indiquer, la maison était commune. Dans ce cas vous avez une moitié en pleine-propriété et une moitié en usufruit.

Comme il n’y a pas d’indivision entre usufruitier et nus-propriétaires, sauf si elles faisaient partie de la communauté de biens, il n’y a pas lieu à partage des actions et autres valeurs mobilières. Les nues-propriétaires ont la possibilité de procéder au partage entre elles, à l’amiable par acte sous seing privé enregistré au droit de 1,10%, de la nue-propriété des actions ou valeurs.