Pas d’exception à l’obligation d’assurances dommages ouvrage ?

Question. J’ai acquis par le biais de ma société de marchand de bien une propriété que je restaure et destine à la revente. La maîtrise d’œuvre et les travaux sont assurés par une autre de mes sociétés spécialisée dans la restauration des bâtiments. L’assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire dans ce cas particulier ?

Réponse. L’article L. 242-1 du Code des assurances dispose que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du même code.

Ce texte ne fait aucune distinction entre les personnes physiques et les personnes morales même si celles-ci bénéficient des exceptions exposées plus loin. Il s’applique au propriétaire de l’ouvrage, au vendeur ou au mandataire.

Le terme de propriétaire de l’ouvrage devrait s’entendre comme celui de maître d’ouvrage, mais l’assurance de dommages étant une assurance de chose, il est normal qu’une telle assurance soit prise par le propriétaire de la chose.

L’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage pèse sur le vendeur d’immeubles à construire bien que celui-ci ne soit, à aucun moment, le propriétaire de l’ouvrage.

Les seules exceptions attachées à la personne sont celles-ci :

 L’État n’est pas soumis à l’assurance obligatoire lorsqu’il construit pour son propre compte. Étant son propre assureur, il n’a jamais été tenu à une quelconque obligation d’assurance. Après la réforme découlant de la loi du 31 décembre 1989, il demeure la seule personne publique à ne pas être astreinte à l’assurance dommages-ouvrage lorsqu’il construit des bâtiments à usage d’habitation.

 Depuis le 1er juillet 1990, l’assurance dommages-ouvrage n’est plus obligatoire si trois conditions cumulatives sont réunies :

1/ Le maître d’ouvrage doit être soit une personne morale de droit public, soit une personne morale de droit privé dont l’activité s’avère importante, puisque supérieure au seuil des gros risques fixé aux articles L. 111-6 et R. 315-51 du Code des assurances (ce seuil est atteint lorsque deux des trois éléments suivants sont réunis. Total du dernier bilan supérieur à 6,2 millions d’euros, chiffre d’affaires du dernier exercice supérieur à 12,8 millions d’euros, nombre moyen d’employés supérieur à 250) ;

2/ Les travaux doivent être réalisés pour le compte de ce maître d’ouvrage privé ou public. L’obligation d’assurance dommages ouvrage demeure donc lorsque le maître d’ouvrage envisage de vendre les locaux construits, même s’ils ne sont pas à usage d’habitation. Elle est également maintenue pour les autres catégories que les maîtres d’ouvrage ;

3/ Les travaux de bâtiment doivent être réalisés pour un usage autre que l’habitation. Cette notion, difficile à interpréter, a été précisée par une réponse ministérielle du 6 août 1990 (Rép. min. n° 8962 : JO Sénat, 9 août 1990, p. 1768). Le ministère suggère de se référer à l’article R. 111-1, alinéa 2 du Code de la construction et de l’habitation et, donc, de considérer comme bâtiments d’habitation ceux à usage de logements, y compris les foyers tels que les foyers de jeunes travailleurs ou pour personnes âgées. En revanche, les hôpitaux, prisons, écoles ou casernes ne constituent pas des bâtiments d’habitation ressortissant à l’obligation d’assurance de dommages. Les bâtiments partiellement affectés à l’habitation n’échappent pas, dans leur ensemble, à l’obligation d’assurance, sauf dans l’hypothèse de bâtiments techniquement distincts, à destination différente, pour lesquels l’application de l’article L. 242-1 est alors appréciée au regard de chaque bâtiment.

Il vous appartient de vérifier si vous remplissez ces trois conditions résultant de l’amendement Loridant. Cela cependant, selon ce que vous exposez, ne semble pas être le cas.

A noter par ailleurs l’absence de sanction pénale pour la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Il ne s’agit pas d’une exception, l’obligation civile existe, mais l’infraction ne peut être poursuivie pénbalement.