Pas de droit de préemption entre co-indivisaires à l’intérieur d’une petite copropriété

Une notaire qui avait établi la promesse de vente entre les époux X et la SCI Stangierski du lot n° 2, constitué d’un appartement au premier étage d’un pavillon, et des droits indivis des vendeurs sur le lot n° 3, constitué de la jouissance privative, exclusive et perpétuelle de la parcelle sur laquelle était édifiée la construction et qui comprenait les voies d’accès et un jardin avec piscine, a fait signifier cette promesse à Mme Y, propriétaire du lot n° 1 situé en rez-de-chaussée et titulaire du surplus de droits indivis dans le lot n° 3, pour la mettre en mesure d’exercer son droit de préemption.

Mme Y a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de rejeter sa demande de préemption sur les lots n° 2 et 3, alors, selon elle :

 1°/ que l’huissier de justice, lorsqu’il délivre un acte non juridictionnel représente néanmoins la partie au nom de laquelle l’acte est délivré sur le fondement d’un mandat apparent, le destinataire n’étant pas tenu de vérifier ses pouvoirs ; qu’ainsi, en l’espèce où l’acte notifiant la vente à Mme Y, elle-même, aux fins de purger le droit de préemption avait été délivré par M. Z, huissier, au nom de M. et Mme X, la cour d’appel, en considérant que les époux X n’étaient pas engagés par cet acte car ils déniaient avoir donné mandat au notaire, sans rechercher s’ils n’étaient pas engagés en vertu du mandat apparent dont bénéficiait l’huissier, a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 416 du code de procédure civile et 1984 du Code civil ;

 2°/ que, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, "sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d’entre eux" ; qu’en considérant que constituait une partie commune l’ensemble du lot 3 décrit comme conférant la jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle est édifiée la construction, la cour d’appel a violé par fausse application le texte précité (815-14 CC) ;

 3°/ que, lorsqu’un lot indivis comporte plusieurs parties, certaines accessoires indispensables d’un autre immeuble, et d’autres qui ne le sont pas, la restriction à l’exercice du droit de préemption ne concerne que la partie accessoire indispensable ; qu’ainsi, la cour d’appel, en considérant que pour l’exercice de son droit de préemption, on ne pouvait dissocier dans le lot 3 les voies d’accès et les aires stationnement, accessoires indispensables d’autres lots, et le jardin d’agrément et la piscine qui n’ont pas ce caractère, a violé l’article 815-14 du Code civil ;

La Cour de cassation rejette son pourvoi. Ayant retenu à bon droit, d’une part, que l’immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu’il était réparti entre deux personnes disposant chacune d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes et constaté que le lot n° 3 avait le caractère d’accessoire indispensable de l’immeuble qu’il desservait et se trouvait ainsi en indivision forcée et perpétuelle, d’autre part, que Mme Y ne pouvait valablement contester la nature de partie commune de l’ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots n° 1 et 2, et n’en admettre l’existence que sur les voies d’accès ou de stationnement de la propriété, la cour d’appel en a exactement déduit que le droit de préemption prévu en matière d’indivision pure et simple était inapplicable en l’espèce.

 Cass. Civ. 3e, 27 mai 2010 (N° de pourvoi : 09-65.338), publié au bulletin, rejet