Pas de mandat, pas de commission ?

Question, d’un agent immobilier. Je crois comprendre qu’un de mes "confrères" agent immobilier vient de signer un compromis sans mandat (ni vente ni recherche). la commission de négociation est donc indiquée sur le compromis. Est-ce légal ? et si oui, l’acquéreur peut-il refuser de verser la commission le jour de l’acte ?

Réponse. Pas de mandat, pas de commission. Rien ne remplace le mandat. Exiger une rémunération, alors que le professionnel ne détient pas de mandat expose aux sanctions pénales prévues à la loi Hoguet. Payer une commission à un agent immobilier qui n’a pas de mandat expose ce professionnel à une demande de restitution de celui qui a payé.

Il arrive en pratique que des agents immobiliers fassent signer au mandant un "bon de commission". Pourtant, la Cour de cassation rappelle constamment que, à lui seul, un tel document signé par le mandant n’a pas valeur de mandat et ne peut même pas valoir ratification d’un mandat prétendu (Cass. com., 17 nov. 1980 : Bull. civ. 1980, IV, n° 375. – CA Paris, 15e ch. B, 19 oct. 1990). Cependant un arrêt (CA Paris, 25 nov. 1993) a reconnu qu’un bon de commission a pu être considéré comme une reconnaissance de dettes valable entre commerçants pour services rendus antérieurement à l’établissement d’une promesse de vente et soumis au droit commun).

De même, un "bon de visite" signé par le "visiteur" du bien objet de l’entremise ne vaut pas mandat (Cass. 1re civ., 6 oct. 1993, 2 arrêts : Bull. civ. 1993, I, n° 266 et 267), même s’il peut permettre de prouver l’intervention essentielle de l’agent immobilier dans la réalisation de l’opération.

Comme le mandat doit être antérieur à la conclusion de l’opération et même à la première recherche par l’agent immobilier, aucune ratification ou confirmation ne peut résulter d’une stipulation du compromis. L’acquéreur est donc en droit de refuser le paiement de la rémunération le jour de l’acte.

"Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er (...) et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6° doivent être rédigées par écrit" et "aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties" (L. dite loi Hoguet n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 6, I. – D. n° 72-678, 20 juill. 1972, art. 72 et 73). Ainsi l’existence d’un écrit, préalablement à toutes activités d’entremise, est une condition de validité du mandat, sanctionnée par la nullité d’ordre public, à défaut de laquelle l’agent immobilier ne peut prétendre à une commission (CA Amiens, 22 mars 1977 – Cass. 1re civ., 27 janv. 1987, 2 esp. : Bull. civ. 1987, I, n° 2 – Cass. 1re civ., 13 nov. 1996, pourvoi n° 94-19.820. – Cass. 1re civ., 20 janv. 1993, pourvoi n° 91-13.729 - Cass. 1re civ., 3 févr. 2004 – Cass. 1re civ., 29 nov. 2005, pourvoi n° 02-18.145 – Cass. 1re civ., 30 oct. 2007, pourvoi n° 06-19.210 : "l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge").