Pérennité du cahier des charges du lotissement

Le cahier des charges de lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel

Lorsqu’un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de bâtir ; les dispositions qui viennent d’être rappelée de l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement et le mode de gestion des parties communes en vigueur.

Selon l’arrêt attaqué (Caen, 21 octobre 2008), les époux X, propriétaires d’un lot dans un lotissement approuvé par arrêté préfectoral du 30 septembre 1968 ont, en 2005, assigné les consorts Y, colotis, afin que soit ordonnée la mise en conformité de leur toiture et la suppression d’un mur de clôture sur rue construit en infraction aux stipulations du cahier des charges.

Pour débouter les époux X, l’arrêt de la cour d’appel retient que la toiture et la clôture ne sont pas conformes au cahier des charges, mais que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement sont devenues caduques en application de l’article L. 315-2-1 paragraphe 1er du code de l’urbanisme, que le cahier des charges, dit encore "règlement fixant les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans le lotissement" est constitué très essentiellement de règles d’urbanisme et que ni l’inclusion de ce règlement dans le cahier des charges du lotissement, ni sa seule reproduction dans les actes de vente des lots ne lui confèrent un caractère contractuel.

En statuant ainsi, alors que le cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, ses clauses engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues la cour d’appel, qui n’a pas constaté l’existence d’un règlement de lotissement distinct du cahier des charges, a violé l’article L. 315-2-1 du Code de l’urbanisme applicable à la cause, ensemble les articles 1134 et 1143 du Code civil.

 Cass. Civ. 3e, 31 mars 2010 (pourvoi N° 09-10.024 D), cassation