Plus-value : cession d’une maison en SCI ?

Question. Mon épouse et moi-même sommes propriétaires d’une SCI à parité avec mon frère. Cette SCI comprend notamment une maison achetée il y a 25 ans et que nous voulons vendre. L’acheteur, pour des raisons financières, souhaite pouvoir acheter en plusieurs fois sans avoir recours à l’emprunt.

Je pensais procéder à une vente à terme mais mon frère propose de scinder la SCI en logeant la maison dans une des deux SCI ainsi créées.

Or j’ai peur que la vente de parts ne soit fortement taxée alors que la vente en direct par la SCI actuelle serait elle exonérée d’impôt sur les plus-values.

Est-ce exact ? Merci d’avance pour votre aide.

Réponse. Vous ne précisez pas si la maison sert de résidence principale à un ou plusieurs des associés.

Les associés d’une SCI de cette nature ont la possibilité d’occuper, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d’immeuble appartenant à la société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à leur disposition. En cas de vente de l’immeuble ou de cette partie d’immeuble, l’associé bénéficie de l’exonération prévue en matière d’habitation principale, comme s’il en avait été lui-même propriétaire. Mais, dans cette hypothèse, l’exonération ne porte que sur la fraction d’immeuble occupée par l’associé à titre de résidence principale et sur la quote-part du prix revenant à cet associé.

Par ailleurs, il y a une exonération totale de l’impôt sur la plus-value quand l’immeuble est détenu par le vendeur, société ou personne physique, depuis plus de 15 ans, ce qui est votre cas. En cas d’apport du bien ou d’une fraction de ce bien à une autre société, il y aurait, lors de la cession des parts, imposition au titre de la plus-value, sauf si l’on se trouvait dans le cadre proche de celui indiqué plus haut où le vendeur cèderait les parts d’une société détenant sa résidence principale.