Par acte reçu par M. X, notaire, avec la participation de M. Y, notaire, la SCI "19 Allées de Chartres" a vendu aux époux Z un appartement situé au troisième étage d’un immeuble lui appartenant ; l’acte de
vente comportait une clause de non-garantie, aux termes de laquelle le vendeur ne donnait aucune garantie des vices cachés susceptibles
d’affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d’existence de termites ou autres parasites ; était annexé un certificat établi par
la société "Capri-Therm" le 11 décembre 1996, ne faisant pas mention d’attaques de termites alors qu’un autre certificat du même jour, pour
l’ensemble de l’immeuble, mentionnait leur présence ; postérieurement à la vente, les époux Z ont découvert la présence de termites et
ont, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, assigné en indemnisation la société venderesse, laquelle a appelé en garantie M. Y, notaire.

1/ Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera
obligé à aucune garantie.

Pour débouter les époux acquéreurs de leurs demandes, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que la mauvaise foi du vendeur doit être établie
pour écarter la clause de garantie des vices cachés et qu’elle ne peut découler de la seule preuve de la connaissance de la présence de termites
et que le vendeur n’a pas voulu cacher aux futurs acquéreurs la présence de termites dans l’immeuble puisque si n’avait été annexé à l’acte que le certificat particulier du 11 décembre 1996 concernant exclusivement les lots acquis par les époux acquéreurs, qui ne faisait pas mention d’attaques de termite au troisième étage de l’immeuble, la société "19 allées de Chartres" a remis à son propre notaire, pour qu’il la remette au notaire rédacteur, une attestation générale établie le même jour pour la totalité de l’immeuble par la société "Capri-Therm", qui mentionnait le passage de termites au troisième étage, et qu’il ne peut être tenu responsable de la non-transmission de cette pièce aux époux Z, acheteurs,dans la mesure où il appartenait à MM. Y et X, notaires, qui en avaient tous deux connaissance, d’annexer l’attestation générale à l’acte ou à tout
le moins de la porter à la connaissance des acquéreurs et d’en faire mention.

En statuant ainsi, alors que le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est
tenu à garantie, nonobstant cette clause, la cour d’appel a violé l’article 1643 du Code civil.

2/ Pour limiter la condamnation de M. Y, notaire, à la seule réparation du préjudice financier subi par les époux Z, la cour d’appel a retenu que si la faute du notaire est de nature à avoir empêché les acquéreurs d’apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de leur appartement, elle n’est pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les époux Z.

En statuant ainsi, sans rechercher si l’ignorance des acquéreurs, par la faute du notaire, de la présence de termites n’avait pas retardé l’exécution des travaux de réfection de l’appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d’une procédure judiciaire aux fins d’établir la preuve de la présence de termites, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard de l’article 1382 du Code civil.

 Cass. Civ. 3e, 16 déc. 2009 (N° de pourvoi : 09-10.540 PB), cassation

Voici un litige qui certainement n’aurait pas existé si l’acte avait été rédigé par un avocat.

Pour la première fois, la Cour de cassation dit que la clause d’exonération de garantie n’a pas d’effet dès lors que le vendeur la connaît, peu importe sa bonne ou mauvaise foi. On peut espérer que cela servira à ce que les notaires abandonnent enfin leur formule toute faite de clause d’exonération des garanties dues par le vendeur, clause puisée dans leurs très médiocres mais néanmoins généralisés formulaires ou qu’ils partagent les actes de l’immobilier avec les avocats dans une grande profession unie du droit réservée aux juristes.