La nue propriétaire d’une maison et l’usufruitière placée sous sauvegarde de justice y habitant avaient, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, consenti à un couple une promesse de vente dont la réitération par acte authentique était fixée au 1er février 2004.

Deux mois après que l’usufruitière eût été placée sous curatelle par décision du 12 mars 2004, les parties ont signé un accord par lequel elles ont annulé la vente de l’immeuble sans indemnité de part ni d’autre, le juge des tutelles n’ayant pas donné son autorisation à la vente.

Les bénéficiaires de la promesse ont alors assigné l’agence immobilière en restitution de la somme séquestrée entre ses mains et devant s’imputer sur les prix, frais et honoraires convenus.

La Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 26 juin 2008, a condamné l’agence immobilière à leur payer cette somme, en retenant en particulier que la promesse de vente mentionnait que l’acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé de l’état de mise sous sauvegarde de justice de l’une des promettantes, et des conséquences que cette situation pouvait entraîner quant à la réitération de la promesse, soumise de ce fait à l’autorisation préalable du juge des tutelles. Les juges du fond en ont déduit qu’il s’agissait d’une condition suspensive relative à la possibilité juridique de réitérer l’acte de vente devant notaire.

La Cour de cassation approuve, et précise que le juge des tutelles n’ayant jamais autorisé cette vente et ce malgré diverses lettres du notaire chargé de la rédaction de l’acte, la réitération de la vente était demeurée impossible sans que l’une des parties en soit la cause. L’accord amiable pour rompre la vente ne résultant que de cette impossibilité, l’agence immobilière ne pouvait donc prétendre à la rémunération convenue.

L’agence immobilière soutenait notamment que la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur dès que les parties sont convenues de la chose et du prix ; qu’à défaut d’avoir relevé des circonstances démontrant que les parties avaient fait de la réitération de l’acte de vente par acte authentique un élément constitutif de leur consentement, quand l’acte stipulait qu’il constituait dès sa signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix, la cour d’appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil. Elle n’a pas été suivie.

 Cass. Civ. 3e, 18 nov. 2009 (pourvoi n° 08-20.194 PB), rejet