Proposer une SCI ou une indivision ?

Question. Je souhaite acquérir une maison et ne dispose que de la moitié de la somme nécessaire. Je dispose par ailleurs d’un terrain en cours de classement "constructible" par la mairie, mais je ne peux raisonnablement espérer le vendre avant au moins un an. La vente de ce terrain permettrait de dégager les 50% qui me manquent. Je voudrais éviter d’avoir recours à un prêt relai, que je ne suis d’ailleurs par sûr d’obtenir eu égard aux circonstances actuelles (crise financière et "frilosité des banques). D’autre part je ne suis pas pressé d’utiliser le bien que j’envisage d’acheter. Je ne pourrais en fait en faire une résidence principale que dans trois ans.

J’ai imaginé proposer au propriétaire actuel (un couple) une des solutions suivantes :

1. Création d’une SCI qui serait propriétaire de la maison sachant que dans un premier temps j’achèterais 50% des parts. puis le reste plus tard.

2. Acheter une moitié indivis du bien avec éventuellement promesse d’achat de l’autre moitié dès que la vente de mon terrain le permet.

Il n’est bien sûr pas certain que ce montage intéresse le couple actuellement propriétaire, mais ce pourrait-être le cas pour diverses raisons qu’il n’est pas utile de détailler ici, puisque ma demande est seulement de savoir si ce type de proposition est légalement possible et à quelles conditions.

Réponse. Les deux solutions sont possibles.

La création d’une SCI avec apport de l’immeuble par les propriétaires actuels à la société sera une opération coûteuse s’ajoutant aux frais de cession(s) des parts sociales. De plus il vous faut savoir que dans une telle société, chaque associé est tenu des dettes sociales indéfiniment à concurrence de sa quote-part dans le capital social. Le choix du gérant sera donc déterminant.

L’indivision ne serait envisageable que si elle était accompagnée d’une convention limitée dans le temps (cinq ans). Il en résultera des contraintes que les propriétaires ne sont peut-être pas prêts à subir. Mais une promesse d’achat ferme permettrait de réduire les contraintes.

Dans les deux cas, une telle opération est délicate en période de variation des prix de l’immobilier. Comment savoir ce que le bien - ou les parts sociales représentatives - vaudra dans plusieurs années ?