Propriétaire du lot voisin ne respectant pas le cahier des charges du lotissement ?

Question. Un nouveau voisin de notre lotissement, qui vient d’acheter un lot, ne respecte pas les clauses du cahier des charges du lotissement : bruits excessifs, encombrement des allées, etc. Est-ce que je dois engager une action pour trouble de voisinage ou une autre action ? J’ai déjà envoyé deux mises en demeure à ce voisin mais sans aucun résultat.

Réponse. Souvent, dans un lotissement, les relations de voisinage sont régies par le cahier des charges. Il s’agit de servitudes privées quand bien même le cahier des charges ferait-il l’objet d’une autorisation administrative ou serait reproduit dans un règlement administratif de lotissement (Cass. 3e civ., 9 avr. 1974 ; Bull. civ. 1974, III, n° 144). Ainsi dès lors qu’elles trouvent leur source dans le cahier des charges, les clauses de la nature de celles que vous indiquez constituent des servitudes de droit privé (Cass. 3e civ., 20 déc. 1989) ; ces clauses s’imposent aux colotis et aux acquéreurs successifs des lots, même si elles ne sont pas reprises dans l’acte de vente.

Les obligations des acquéreurs de lots sont réciproques, elles s’analysent en droits de chacun des lotis contre les autres. Il en résulte que chacun peut exiger des autres le respect des servitudes du lotissement telles que les définit le cahier des charges.

Aussi l’action en violation d’un cahier des charges est différente de celle visant à condamner un inconvénient excessif, anormal, de voisinage. Avec une action en trouble excessif de voisinage, vous devrez apporter la preuve que vous subissez un dommage personnel. Avec l’action en violation des clauses du cahier des charges, vous n’aurez pas à apporter cette preuve ; en effet la Cour de cassation a jugé que chaque coloti est fondé à demander le respect du cahier des charges du lotissement, sans avoir à justifier d’un préjudice (Cass. 3e civ., 14 mars 2006, pourvoi n° 05-11.334).

Ce n’est que lorsqu’il n’y a pas de cahier des charges que l’action en trouble excessif de voisinage s’impose.