Question. Pouvez-nous m’indiquer ce qu’est exactement un condo et comment le mettre en pratique lors d’un achat ?

Réponse. Le condo ou condominium n’existe pas en droit français sinon sous une forme imparfaite ou bâtardée : la copropriété horizontale. On le rapproche aussi de la société coopérative de construction-attribution qui devient bien plus intéressante depuis la disparition de la TVA sur la livraison à soi-même quand elle concerne des non-assujettis.

Il existe aux Etats-Unis d’Amérique et au Canada en particulier au Québec.

Le condo est une copropriété divise s’opposant à la copropriété indivise que nous connaissons et qui existe aussi dans les pays le connaissant.

La copropriété divise, condo ou condominium, est un mode de propriété.

Dans une copropriété divise, le copropriétaire possède une unité d’habitation sur laquelle il exerce les droits normaux d’un propriétaire ; cet espace est appelé la partie privative. Il peut ainsi aménager, décorer et procéder à des travaux mineurs de rénovation dans son unité d’habitation, tout comme le ferait le propriétaire d’une maison unifamiliale et ce sans avoir à obtenir l’autorisation des autres copropriétaires, sauf si cela est déjà prévu dans la déclaration de copropriété.

Chaque partie privative est la propriété exclusive du copropriétaire. Elle est constituée d’une unité d’habitation, parfois d’une unité de stationnement et d’un pourcentage des droits dans la partie commune.

Le bâtiment dans lequel se trouve l’unité d’habitation n’appartient pas exclusivement au copropriétaire de cette unité ; on parlera dans ce cas de la partie commune. Le bâtiment appartient, dans des proportions qui peuvent varier, à tous les copropriétaires, de deux à plusieurs dizaines.

La partie commune est donc la responsabilité de tous les copropriétaires qui sont organisés dans un syndicat de la copropriété. C’est le syndicat de la copropriété qui autorisera les travaux touchant la structure de la bâtisse ou qui pourraient affecter les autres unités privatives. La copropriété divise est donc un droit de propriété qui n’est pas absolu, mais qui doit être exercé conjointement avec les autres copropriétaires.

La déclaration de copropriété, qui doit obligatoirement être faite par un acte notarié, crée la copropriété, constitue le syndicat de la copropriété, décrit les parties communes et privatives organise les rapports entre les copropriétaires. Ce document doit être signé par tous les propriétaires initiaux de l’immeuble ainsi que tous les créanciers. La déclaration lie les copropriétaires et produit ses effets à compter de sa publication au registre foncier. Il est donc important de garder en mémoire que la publication de cette déclaration est créatrice de droit : la publier fait naître la copropriété.

La déclaration de copropriété l’acte constitutif définit la destination de l’immeuble, décrit les parties privatives et communes et la valeur relative de celles-ci. Cette déclaration est un élément majeur pour les tiers ; elle contient le règlement de l’immeuble qui régit la jouissance, l’usage et l’entretien des parties privatives et communes ainsi que le fonctionnement et l’administration de la copropriété. La déclaration de copropriété contient un état descriptif précisant la désignation cadastrale de l’immeuble.

Les frais de copropriété, familièrement connus sous le nom de « frais de condo », servent à l’entretien normal des parties communes (entretien paysager, nettoyage des parties communes, etc.). Les frais de copropriété sont perçus par le syndicat de la copropriété, habituellement sur une base mensuelle.

Le fonds de prévoyance, constitué à partir de contributions des copropriétaires servira, lui, à défrayer les coûts des travaux importants au gros oeuvre et aux parties communes.

Une assemblée des copropriétaires est normalement tenue chaque année. À la différence d’une résidence privée, le condo est géré par un conseil d’administration élu par l’ensemble des copropriétaires.

L’achat d’un condo s’accompagne d’une assurance du titre de propriété, ce que malheureusement nous ne connaissons pas en France.

A cette exception près de l’assurance, il serait possible, grâce à des praticiens avisés et imaginatifs, de créer une telle organisation et de la faire publier au bureau des hypothèques ou au livre foncier.