Qui peut se prévaloir de la clause de non-concurrence dans un immeuble ?

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; ayant retenu, sans dénaturation, que la clause stipulée à l’acte de cession du 17 avril 2008 avait pour but d’interdire au deuxième locataire d’exercer en même temps que le premier locataire déjà installé dans l’immeuble la même activité que celui-ci et ayant relevé que l’activité de la société Y n’était pas limitée à la production et à la vente de glace mais qu’elle portait également sur la vente de pâtisseries, gaufres, petits déjeuners, café et autres boissons le tout dans un « salon de dégustation », qu’il ne s’agissait pas d’une activité marginale et que cette activité, exercée au mépris de la clause de non-concurrence insérée dans l’acte de cession du droit au bail, était directement concurrente de celle de la société Compagnie écossaise, la cour d’appel a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements de la société Y et de M. Y à la Compagnie écossaise installée dans le même immeuble et a légalement justifié sa décision.

Ainsi un locataire peut se prévaloir d’une clause d’interdiction d’exercer une activité concurrente imposée à l’acquéreur d’un autre bail.

En l’espèce, la clause de destination d’un bail commercial précise que le preneur peut exercer le commerce de salon de thé, petite restauration et il s’interdit d’exercer toute activité pouvant faire concurrence aux commerçants en place dans l’immeuble. Un local voisin situé dans le même immeuble est, 3 ans plus tard, donné à bail à un autre locataire ; le contrat stipule que les locaux sont destinés à l’exercice de tous commerces, à l’exception de ceux bruyants ou malodorants, ainsi que ceux existant déjà au sein de l’immeuble. Ce bail est cédé à pour y exercer une activité d’artisan glacier exclusivement ; l’acte de cession reprend la clause de destination du bail et l’interdiction de commerces concurrents qu’il comporte. Le cessionnaire ne se limite pas à la production et à la vente de glaces, il commercialise également des pâtisseries, gaufres et sert des petits déjeuners, café et d’autres boissons, le tout dans un « salon dégustation ». Il a été assigné pour obtenir la fermeture de son fonds de commerce qui lui fait une concurrence directe et des dommages-intérêts en réparation de son préjudice. Pour sa défense il a invoqué l’effet relatif des contrats selon lequel les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes (C. civ. art. 1165).

La Cour d’appel ne l’a pas suivi. La Cour de cassation confirme.

 Cass. Civ. 3^e, 13 juill. 2010 (pourvoi n° 09-67.516), rejet, publié au Bull. III