Régime fiscal de la vente d’un immeuble mixte (habitation-bureaux) ?

Question. Mon affaire n’est pas simple et vient de se compliquer avec la réforme de la TVA sur vente d’immeuble. Après divorce, mon ex-femme et moi vendons l’immeuble de l’ancienne communauté : un appartement et des bureaux d’agence immobilière qui étaient inscrits à mon bilan. Nous avions acheté le tout neuf il y a trois ans et demi. Quel sera le régime fiscal de la vente ? Il y aura deux acheteurs après mise en copropriété, un particulier pour l’appartement, un professionnel pour les bureaux.

Réponse. S’il n’y a pas deux contrats de vente, il faudra prévoir bien entendu une ventilation du prix entre l’appartement et les locaux à usage de bureaux.

Les droits dus seront les suivants :
 comme vous n’êtes pas considéré comme assujetti pour l’appartement (1) et comme l’acheteur particulier ne prendra certainement pas l’engagement de revendre, il devra les droits (TPF) au taux de 5,09% sur le prix de l’appartement ; il n’y aura pas de TVA à votre charge,
 l’acheteur des bureaux devant, semble-t-il, être assujetti à la TVA, il devra la TPF au taux de 0,715% ; de votre côté, en qualité d’assujetti, vous serez tenu au paiement de la TVA sur le prix des bureaux au taux de 19,6% mais vous déduirez la TVA payée en amont pour l’achat des bureaux.

(1) Un assujetti qui cède un immeuble dont une partie avait été réservée dès le départ à un usage privé n’agit pas en tant qu’assujetti pour cette partie d’immeuble (CJCE, 4 oct. 1995, aff. C-291-92).

Prudence toutefois. L’arrêt ci-dessus est antérieur à la réforme de mars 2010. Il faudra voir comment l’administration va réagir en présence d’une opération d’un assujetti portant sur un bien de son patrimoine privé.