Réhabilitation d’une habitation en zone NC ?

Question. Je suis propriétaire d’une parcelle classée en zone NC sur laquelle était implantée une maison d’habitation dans les années 50.

La maison était bâtie en pisé et le toit s’est détérioré. Aujourd’hui il reste l’ensemble des murs sur 1.50m de haut. La parcelle jouxte la zone constructible et les réseaux sont à proximité (moins de 50m).

J’ai rencontré le maire afin de réhabiliter la maison ; il me dit que ce n’est pas possible, il faudrait qu’il y ait le toit.

Selon l’article L. 111. 3 " du Code de l’urbanisme : ... Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 421-5, la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment."

Il y a des encadrements en pierre de taille ainsi qu’un puits d’une profondeur de 8m en pierre sèche.

D’après ces éléments pensez vous que je puisse demander une réhabilitation ?

Y a-t’il de la jurisprudence qui irait dans ce sens ?

Réponse. La doctrine et la jurisprudence sont d’accord pour considérer que le fait de transformer, même profondément, un immeuble tout en conservant les gros murs, n’équivaut pas à une construction nouvelle ou à une reconstruction indépendamment des exigences éventuelles de la réglementation de l’urbanisme. Les opérations de réhabilitation d’immeubles anciens ne sauraient être assimilées à des opérations de restructuration (Rép. min. à M. Brocard : JOAN Q 29 juin 1987, p. 3756).

Il a été jugé que ne sauraient être assimilés à une reconstruction les travaux de remise en état d’un immeuble, si importants qu’ils soient et alors même qu’ils seraient :
 consécutifs à un incendie, dès lors que les gros murs extérieurs ont été conservés (CE, 18 nov. 1908, Gély : Rec. CE, p. 933. – CE, 29 nov. 1909, Delmas : Rec. CE, p. 922) de même que le toit, et il n’y a pas à tenir compte du coût des travaux de remise en état par rapport à la valeur vénale de l’immeuble (CE, plén. fisc., 19 nov. 1976, req. n° 99.675, Lieutaud) ;
 nécessités par l’état de délabrement de la construction (CE, 13 févr. 1939, Saffar et Chiche, req. n° 58867 : RO, p. 252. – CE, 8e ss-sect., 11 mars 1964, req. n° 61284, Groulier ; Rec. CE, p. 175) ou par l’intérêt de conforter l’immeuble (CE, 7e et 8e ss-sect., 15 nov. 1972, req. n° 8192, Vve Cornu : Dr. fisc. 1973, n° 8, comm. 288. – CE, sect., 29 oct. 1965, req. n° 46.853, Lafosse).

Cependant, dans votre cas, il sera difficile de persuader le maire, d’une part, qu’il ne s’agit pas d’une reconstruction, tenant l’absence de toit et la faible hauteur des murs subsistant, d’autre part, de l’intérêt architectural des murs subsistant.