Responsabilité des vendeurs et du notaire en cas de vente d’un immeuble inondable

Par acte notarié reçu le 25 juillet 2002 par M. X, notaire, Mme Y et Mme Z ont vendu à Mme A, par l’intermédiaire de l’agence EI, une maison située à Hibarette moyennant le prix de 74.786,31 EUR ; par acte sous seing privé du 29 janvier 2003, Mme A a revendu la maison à Mme B moyennant le prix de 89.000 EUR ; l’acte authentique devait être passé le 15 avril 2003 au plus tard ; le 7 février 2003, M. C, notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, a adressé un questionnaire sur la situation de l’immeuble au maire de la commune d’Hibarette, qui l’a retourné avec la mention "oui" à la rubrique "zone inondable" ; sur interrogation du notaire, le maire a précisé avoir répondu par l’affirmative à cette question parce que la maison avait été plusieurs fois inondée et non pas parce qu’elle se trouvait en zone inondable par décision administrative ; Mme A a assigné ses vendeurs, le notaire rédacteur de l’acte et l’agence immobilière en nullité de la vente du 25 juillet 2002 et paiement de dommages-intérêts.

Mme Z, la société civile professionnelle E-X, notaire et Mme X, notaire, ont fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de dire nulle la vente intervenue le 25 juillet 2002, de condamner Mme Z en son nom personnel et ès qualités d’héritière de Mme Y, à payer à Mme A, la somme de 75.448,13 EUR et de condamner M. X et la SCP E-X, notaire, à payer in solidum avec Mme Z. la somme de 8.762 EUR.

Il a été soutenu par la SCP que si le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il confectionne cette obligation n’inclut pas celle d’informer les parties de circonstances dont elles ont déjà connaissance ; qu’en affirmant qu’il appartenait au notaire d’avertir l’acquéreur du risque d’inondation de la maison qu’elle venait d’acquérir quand il résulte de l’attestation de Mme D, que la cour d’appel a cru pouvoir écarter par des motifs erronés, que Mme A avait eu une parfaite connaissance des inondations lors des visites des lieux, de sorte que le notaire n’était, en tout état de cause, tenu à aucune information relative à ce risque, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Ayant constaté que l’immeuble avait été inondé au minimum à deux reprises en 1988 et 2001, que les vendeurs connaissaient l’existence de ces sinistres et, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant relatif au principe selon lequel nul ne peut se faire de preuve à soi-même, inapplicable à la preuve des faits juridiques, que l’attestation de Mme D, responsable de l’agence immobilière, ne pouvait à elle seule démontrer que le vendeur avait prévenu l’acquéreur des risques d’inondation et retenu que les vendeurs avaient dissimulé cet élément à Mme A qui n’aurait pas acquis un tel immeuble si elle l’avait connu, la cour d’appel qui a caractérisé l’existence d’une réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef.

 Cass. Civ. 3e, 3 mars 2010 (pourvois numéros 08-21.056 08-21.057 PB), rejet