Réunion de deux lots avec annexion d’un palier ?

Question. Je viens de trouver un appartement pour l’un de mes clients. Cet appartement se trouve dans un immeuble qui aujourd’hui n’a qu’un appartement par palier et ce pour le 2ème jusqu’au 5ème étage.

Nous sommes à la signature de l’avant contrat et dans la désignation est énoncé que cet appartement est le fruit de la réunion de 2 lots ainsi que l’annexion d’un palier réunissant ces 2 appartements. Voici la désignation formulée dans le compromis que nous devons signer avec l’agence.

Précisions ici faite que les Lots 4 et 5 sont réunis depuis 1954 par Mme B... et ne forment qu’une seule unité d’habitation et que le mesurage ressortant à 73,87 m² comprend le palier formant les parties communes entre les 2 appartements

Que pensez-vous de cette formulation ?

Quel délai autorise et entérine une telle désignation ?

Peut-on inclure dans le Loi Carrez un palier même si il est réuni au bien depuis 1954 ?

Pouvons nous indiquer la nouvelle désignation c’est à dire un 4 pièces comprenant un double séjour, une galerie d’entrée, une cuisine, 2 chambres, salle d’eau, wc séparé.. ?

Réponse. Est irrégulière l’annexion d’une partie commune qui n’a pas été faite dans l’un des cas expressément prévus par le règlement de copropriété ou qui n’a pas fait l’objet d’une décision favorable de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette emprise, si minime soit-elle, constitue une violation des obligations contractuelles incombant au copropriétaire.

L’assemblée générale des copropriétaires est en droit de refuser une appropriation illicite des parties communes ; une telle décision est conforme à ses intérêts collectifs et n’est pas constitutive d’abus de majorité.

Il a été jugé que l’action en nullité d’un acte modificatif de l’état descriptif de division par subdivision d’un lot est une action réelle soumise à la prescription trentenaire. On peut en déduire que l’action pour combattre une annexion d’une partie commune relève aussi de la prescription trentenaire.

Aussi je pense que vous devez soumettre l’avant-contrat que vous rédigez à la condition suspensive d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires ratifiant la réunion des lots et entérinant l’annexion du palier. Si cette annexion n’est pas prévue au règlement de copropriété (clause de bout de couloir), la décision de l’AG est susceptible d’être contestée.

Quant à invoquer la prescription trentenaire, faute de clause du règlement dans le sens indiqué plus haut, il vous faudra trouver un notaire qui accepte de la mentionner et qui acceptera de passer l’acte avant que l’état descriptif de division ne soit modifié pour constater la réunion des deux lots.

Si le palier fait partie intégrante du lot issu de la réunion, il entrera en compte pour le calcul de la superficie.