Révision triennale ou indexation annuelle ?

Question. La révision du loyer dans l’exemple ci-dessous est-elle triennale ou annuelle. Cette clause qui cumule deux types de révision annuelle et triennale est-elle légale ?

Le loyer est fixé pour la première période triennale seulement et sera susceptible d’être révisé au début de chacune des autres périodes dans les conditions prévues par la législation en vigueur. Jusqu’à la fixation du nouveau loyer, le loyer antérieur continuera à être exigible, sauf compte à faire par la suite ;

En outre et par application de l’article L 145-39 du Code de Commerce, les parties conviennent d’une indexation annuelle à l’intérieur de chaque période triennale en fonction des variations de l’indice trimestriel de base I.N.S.E.E. à la construction, soit celui du troisième 3ème 2006 :1381.

Réponse. Il s’agit d’une clause d’échelle mobile (voir plus loin), donc d’indexation annuelle du loyer du bail commercial.

La révision (triennale) est à distinguer de l’indexation (en principe annuelle), même si les deux modes ont pour finalité commune de permettre une variation du loyer. Le mécanisme de la révision triennale légale (C. com., art. L. 145-38. – D. n° 53-960, 30 sept. 1953, ancien art. 27), permet à l’une ou l’autre des parties de solliciter la révision du loyer lorsque celui-ci est applicable depuis au moins trois ans. Cette révision est une simple faculté accordée aux parties, et suppose donc une demande. Au contraire, le mécanisme de la clause d’indexation (C. com., art. L. 145-39. – D. n° 53-960, 30 sept. 1953, art. 28) permet de stipuler une révision automatique du loyer.

La clause d’indexation, encore appelée "clause d’échelle mobile" est celle par laquelle le bailleur entend faire augmenter le loyer dans une proportion correspondant à la hausse du coût de la vie ou de la construction. Sa finalité est donc de faire varier le loyer en fonction d’un indice économique de façon à conserver sa valeur par rapport à l’évolution des prix. L’intérêt d’une clause d’indexation est de prévoir une variation automatique du loyer, qui prendra effet de plein droit à la période définie par le contrat.

En matière de bail commercial l’indexation annuelle est limitée quant à son montant à celui résultant de l’application de la révision triennale. Cette règle est appliquée dans la situation que vous exposez.