Servitude dans l’avant-contrat non reprise dans l’acte notarié ?

Le notaire doit, dans l’acte notarié de réitération, suivre strictement la convention des parties, telle qu’elle résulte de l’avant-contrat. La valeur probatoire d’un acte authentique ne s’attache pas aux créations intellectuelles de l’officier public, toujours susceptibles de comporter une erreur d’appréciation de sorte qu’un tel acte peut être argué de simulation. Le caractère authentique de l’acte ne vaut que pour ce que le notaire a personnellement constaté.

Question. Ma question est double.

Dans un compromis de vente nous vendeurs et les acheteurs nous avons convenu d’une servitude de non aedificandi sur le terrain qui n’est pas vendu et que nous conservons. Il y a avait une profondeur de 20 m, alors que le terrain fait 45 m de profondeur. Le notaire n’a pas reporté cette limite sur l’acte de vente.

1/ Est-ce que le notaire était tenu de respecter strictement la convention du compromis ?

2/ Est-ce que, comme le notaire nous le dit, son acte est prioritaire car il faudrait faire juger que c’est un faux pour le rectifier ?

Réponse. Une décision de la Cour d’appel de Grenoble (arrêt du 23 octobre 2001, n° R.G. 1331/99) semble répondre à vos deux questions.

Ainsi que la SCI l’a exposé, un tènement immobilier a été acquis par elle sur des époux vendeurs, en vue de construire un certain nombre de villas. Aux termes du compromis sous seing privé intervenu en octobre 1996, la SCI s’engageait en cas de construction sur la parcelle 141 à n’effectuer aucune ouverture du côté Sud-Ouest de cette construction. Les discussions ont continué entre les parties jusqu’à la signature de l’acte notarié de vente, lequel a figé le contenu définitif de l’accord des parties sur la chose et sur le prix. L’acte établi le 4 mars 1998 par le notaire, n’a pas repris la condition d’interdiction d’ouverture du côté Ouest parmi d’autres modifications par rapport au compromis. Le 4 mars 1998 les époux vendeurs ont obtenu de la SCI une lettre dans laquelle elle s’engageait à régler 30.000 F supplémentaires à titre de contrepartie pour les modifications intervenues par rapport au compromis. Par acte du 2 avril 1998 établi par le même notaire la SCI a revendu le tènement aux époux A, étant précisé qu’à cet acte étaient annexés les plans du permis de construire prévoyant effectivement une ouverture pour la création d’une fenêtre et que cette ouverture qui donne sur le mur construit en limite de la propriété X d’une hauteur de deux mètres n’est nullement gênante puisqu’elle ne constitue pas une vue directe.

La SCI a ajouté que les époux vendeurs se prévalent à tort de l’existence de servitudes, que des clauses d’un compromis non reprises dans un acte authentique ne constituent pas des servitudes, que le permis de construire a été établi en accord avec toutes les règles fixées avec les vendeurs, qu’il a été octroyé le 13 novembre 1997, qu’il a été affiché sur place dès le 17 novembre suivant, que l’acte authentique critiqué n’a été signé que le 4 mars 1998 et que les époux vendeurs ont ainsi disposé d’un délai suffisant pour contester l’existence d’ouvertures sur le côté Ouest de la maison, ce qu’ils n’ont pas fait.

Elle a aussi argumenté sur le fait que l’acte authentique a fait l’objet d’une lecture aux parties, qu’aucune observation n’a été faite, qu’en application de l’article 1319, alinéa 1, du Code Civil il fait pleine foi de la convention, qu’il est valable jusqu’à inscription de faux et que notaire qui a été entendu dans le cadre d’une comparution des parties estime seulement avoir commis une erreur lors de la rédaction de l’acte notarié en ce qui concerne l’absence d’affectation de la somme de 30.000 F en contrepartie de la suppression des servitudes mais ne se prononce pas sur la question de l’ouverture des fenêtres en façade, ce qui n’a pas été abordé devant lui.

Elle a estimé qu’il est manifeste que les parties n’ont pas demandé au notaire de reprendre dans l’acte notarié la condition spéciale qui figurait dans le compromis, que cette modification a été décidée durant la période qui a séparé la signature du compromis (octobre 1996) de celle de l’acte de vente (mars 1998), que le règlement de la somme supplémentaire de 30.000 F est la compensation financière à l’abandon de la clause du compromis et que les époux vendeurs ne démontrent pas que la commune intention des parties aurait été autre que celle exprimée par l’acte authentique de vente du 4 mars 1998.

Elle a indiqué qu’un acte notarié dans le cadre de la vente d’un immeuble vaut en lui-même novation par rapport au compromis qu’il a précédé, que les époux vendeurs ont signé l’acte du 4 mars 1998 après avoir paraphé toutes les pages, qu’aux pages 15 et 16 il est fait état du rappel de servitudes qui ont été imposées par le vendeur à l’acquéreur, que ces obligations limitatives ne reprennent pas celles visées par les époux vendeurs, que ceux-ci ont eu connaissance des plans de la villa des époux A faisant apparaître des ouvertures et qu’ils les ont manifestement acceptés.

De leur côté les vendeurs (les époux X) ont sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que la SCI a contracté l’obligation de ne pas créer d’ouverture en façade Ouest des futures constructions qu’elle réalisait et d’autre part de ne procéder à l’arrachage d’aucun arbre dans les 3 mètres de la limite séparative des propriétés et en ce qu’il a dit que c’était par erreur que les deux servitudes n’avaient pas été portées dans l’acte authentique de vente du 4 mars 1998.

La Cour d’appel a donné raison aux époux vendeurs aux motifs qui suivent :

Le compromis de vente signé le 10 octobre 1996 mentionnait "Il sera interdit lors d’une éventuelle construction sur la parcelle 141 de prévoir des ouvertures du côté Ouest... L’acquéreur s’interdit, ainsi que ses ayants droit, d’abattre les arbres se situant dans les trois mètres de la limite séparative entre les deux propriétés...".

L’acte établi le 4 mars 1998 par Maître H, notaire à V, ne reprend pas ces obligations imposées à l’acquéreur.

Par des motifs pertinents que la Cour a adoptés, le Tribunal a parfaitement démontré que la valeur probatoire attachée à l’authenticité de l’acte authentique ne s’attachait pas aux créations intellectuelles de l’officier public, toujours susceptibles de comporter une erreur d’appréciation de sorte qu’un tel acte peut être argué de simulation. Le Tribunal a par ailleurs établi avec précision et pertinence que si la volonté des parties avait légèrement varié puisque les époux X ont accepté une ouverture au niveau de la cuisine et un vélux au niveau de la salle de bains du 1er étage, ils n’ont pas accepté d’autres ouvertures et qu’il ne peut être admis qu’ils auraient renoncé au bénéfice de la servitude incluse dans le compromis.

La lettre de la SCI en date du 15 juin 1998 révèle sans ambiguïté que l’interdiction de toute ouverture en partie Ouest du séjour de la maison 2 était toujours valable et que l’acquéreur en admettait formellement l’existence.

D’ailleurs, dans deux courriers des 25 juin 1998 et 6 juillet 1998, la SCI mettait les époux A, acquéreurs de la villa 2, en demeure de supprimer l’ouverture de leur séjour de sorte qu’elle est mal venue à soutenir ensuite qu’un accord, antérieur à l’acte authentique, aurait permis l’ouverture litigieuse.

Dans une lettre en date du 30 septembre 1998, la SCI tentait auprès des époux X une ultime démarche en vue d’une transaction mais ne contestait nullement le bien fondé de la demande des vendeurs.

Lors de la comparution des parties, Maître H notaire, a reconnu qu’il avait commis une faute en ne reprenant pas dans l’acte authentique les interdictions qui figuraient dans le compromis étant donné que les parties ne lui avaient pas demandé de ne pas les réinscrire.

L’audition de Maître H a corroboré ce qui résulte des courriers échangés.

Le Tribunal a enfin démontré avec pertinence que le versement de la somme de 30.000 F n’était pas la contrepartie pécuniaire de l’abandon de l’interdiction de pratiquer des ouvertures en façade Ouest, étant observé que Maître H, notaire, qui était présent lorsque l’accord pour un règlement de 30.000 F aux vendeurs est intervenu a indiqué lors de son audition "Je précise qu’au moment de cet accord il n’a pas été question en ma présence de permettre l’ouverture de fenêtres en façade Ouest en contrepartie des 30.000 francs".

Au vu de ces éléments et des motifs du jugement que la Cour adopte, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que les deux servitudes auraient dû figurer dans l’acte authentique de vente du 4 mars 1998.

Le Tribunal a parfaitement démontré qu’aucune obligation ne pouvait être imposée aux époux A qui ont la qualité de tiers de bonne foi et qu’aucune mesure de publicité ne pouvait intervenir a posteriori.

Veuillez m’excuser de ce rappel un peu long mais indispensable. Il faut en conclure :

1/ Que le notaire doit, dans l’acte notarié de réitération, suivre strictement la convention des parties, telle qu’elle résulte de l’avant-contrat.

2/ Que les parties doivent surtout éviter que le notaire ne porte à cet authentique une clause disant que cet acte se substituera à l’avant-contrat et qu’il y aura en conséquence novation.

3/ Que la valeur probatoire d’un acte authentique ne s’attache pas aux créations intellectuelles de l’officier public, toujours susceptibles de comporter une erreur d’appréciation de sorte qu’un tel acte peut être argué de simulation. Le caractère authentique de l’acte ne vaut que pour ce que le notaire a personnellement constaté.

P. Redoutey