Servitudes et statut de la copropriété

Les consorts X, propriétaires du premier étage d’un immeuble bâti et de la moitié divise du sous-sol, du grenier et du jardin, ont assigné les époux Y dont le mari était propriétaire du rez-de-chaussée et de l’autre moitié divise du sous-sol, du grenier et du jardin, afin de constater que ce bien relevait du statut de la copropriété et de nommer un administrateur provisoire.

Pour rejeter les demandes des consorts X, l’arrêt de la Cour de Grenoble (10 mars 2008) a retenu que les servitudes de passage réciproques mentionnées dans l’acte d’acquisition sont incompatibles avec le statut de la copropriété.

Cet arrêt est cassé. En statuant ainsi, alors que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, la cour d’appel a violé l’article 637 du Code civil, ensemble les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 Cass. Civ. 3e, 1er juillet 2009 (pourvoi n° 08-14.963), cassation ; publié au Bull. Civ. III

On se souvient qu’il y a quelques années la Cour de cassation avait proclamé l’incompatibilité de servitudes avec le statut de la copropriété. Elle a depuis transformé sa position. Elle l’a fait et le fait avec la décision ci-dessus en reconnaissant une compatibilité entre l’établissement de servitudes et les parties privatives des lots, portant ainsi atteinte au principe de l’indissociabilité des parties privatives et des quotes-parts de parties communes du lot de copropriété. Une brèche est ainsi créée qui ne manquera pas d’être exploitée en particulier en copropriété dite horizontale.

P. Redoutey