Par actes des 14 novembre 1992, 26 février 1993 et 15 janvier 1996, établis par M. A, notaire, mentionnant, en contemplation d’une attestation d’un agent général de la société Winterthur du 11 août 1992, la souscription d’assurances "dommages ouvrage" et "constructeur non réalisateur", la SCI Scilac a vendu en l’état futur d’achèvement des lots de copropriété de la résidence Villa Flore aux époux Z, X et Y ; la société d’assurances Winterthur n’ayant pas voulu, faute d’établissement des polices définitives, prendre en charge les désordres et les travaux non achevés, ces acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore ont assigné la SCI, ainsi que M. A. et son assureur de responsabilité, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (MMA), en indemnisation de leurs préjudices.

La Cour de cassation rappelle que le notaire, rédacteur de l’acte, doit prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l’efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l’acte. Chargé de dresser un acte de vente et tenu, en vertu de l’article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, de faire mention dans le corps de l’acte ou en annexe, de l’existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l’obligation de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats.

C’est en violation des articles 1382 du Code civil et L. 243-2, alinéa 2, précité, que la cour d’appel a débouté les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du notaire et de l’assureur de responsabilité. En effet, la cour d’appel a retenu qu’en déposant au rang des minutes l’attestation de l’agent général de la compagnie d’assurance précisant qu’une assurance dommages ouvrage et une assurance constructeur non-réalisateur avaient été souscrites par le promoteur, et en mentionnant cette attestation dans les différents contrats de vente, le notaire avait satisfait à ses obligations et n’avait pas à s’assurer de l’établissement des polices d’assurance correspondantes.

L’arrêt de la cour d’appel est donc cassé sur ce point.

Préalablement la Haute juridiction a rappelé que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Pour déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la résidence en l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du notaire et de l’assureur de responsabilité de ce dernier, il a été retenu que, n’étant pas partie aux contrats de vente, il n’est pas recevable à rechercher la mise en jeu de la garantie du notaire dans l’achèvement des travaux affectant les parties communes et la reprise des malfaçons. Or, sans avoir au préalable invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d’office, la cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile.

 Cass. Civ. 1re, 28 mai 2009 (pourvoi n° 08-15.813), cassation partielle