Subdiviser son lot de copropriété ?

Question. J’ai des réponses cointradictoires sur mon cas. J’ai un T5 dans une copropriété. Je veux diviser à mes frais en deux petits apopartements pour mieux vendre. Est-ce que je peux oui ou non diviser sans l’approbation de l’AG qui ne me la donnerait pas ? Si c’est oui, je sais qu’il faudra que j’informe ensuite le syndic pour qu’il soumette la ouvelle répartition des charges à l’AG de la copropriété, mais ce qui m’intéresse c’est la nécessité ou pas d’avoir une autorisation préalable.

Réponse. Oui, sauf...

Illustration : Aux termes d’un acte authentique fait sous condition suspensive de la modification du règlement de copropriété, une SCI s’était engagée à vendre divers lots de copropriété provenant de la division de lots existants.

Visant une clause du règlement de copropriété interdisant la subdivision des locaux, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé la division d’un des lots objet de la promesse. Sommés par la SCI de procéder à la vente, les acquéreurs ont assigné les notaires rédacteurs en responsabilité, au motif qu’ils n’avaient pas prévu à l’avant-contrat une condition suspensive de l’obtention de l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires sur la division projetée.

La cour d’appel de Paris a cru pouvoir les débouter de leur demande en retenant que la subdivision des lots étant permise par les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la clause (antérieure à cette loi) du règlement de copropriété l’interdisant devait être jugée obsolète et non écrite. Elle en a déduit que les modifications du règlement de copropriété ne requéraient pas l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La Cour de cassation censure cette décision et juge d’une part que si chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dès lors que cette subdivision n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, c’est à la condition que le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction, ni restriction ou que celles-ci aient été jugées inopérantes.

Et d’autre part, qu’il appartenait aux notaires d’informer leurs clients des difficultés liées au refus éventuel mais possible de l’assemblée générale et d’en prévenir les effets préjudiciables pour ceux-ci, notamment en érigeant l’obtention de l’autorisation en condition. Il y a eu violation par la cour d’appel de l’article 1382 du Code civil, ensemble des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Il faut toutefois bien noter que dans le cas de l’espèce, la clause du RDC était antérieure à la loi de 1965. On devrait considérer qu’ue telle clause ne peut pas se trouver dans un RDC postérieur, mais si néanmoins elle existait ?...

Premier conseil : lisez votre règlement de copropriété et vérifiez son antériorité à la loii de 1965, le cas échéant.

 Cass. Civ. 1re., 25 févr. 2010 (pourvoi n° 09-12.171), cassation