La subrogation légale investit le tiers solvens des seuls droits et actions dont disposait le créancier contre le débiteur. Application lors du jeu de la garantie extrinsèque

Une banque avait consenti à une société civile immobilière (SCI de construction-vente) une garantie d’achèvement d’une opération immobilière commercialisée sous le régime de la vente en état futur d’achèvement. La SCI n’ayant pu achever le programme, la banque a consenti à une société associée de la SCI débitrice une garantie à première demande pour l’achèvement des travaux en acceptant de prendre en charge de façon irrévocable une éventuelle « perte à terminaison ».

L’opération s’étant révélée déficitaire, la SCI a obtenu un crédit de TVA. La banque a alors sollicité le paiement par cette SCI du crédit de TVA au motif qu’il réduisait la perte garantie.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 févr. 2009, a cru pouvoir condamner la SCI à payer une certaine somme à la banque en retenant que le crédit de TVA lié à l’opération immobilière ayant été obtenu parce que l’opération avait été déficitaire, et venant réduire le montant de la perte finale supportée par la banque, celle-ci était fondée à exercer un recours subrogatoire sur ce qui ne constitue pas une « perte finale ».

La Cour de cassation censure cette décision. En statuant ainsi, alors que, si la banque qui a, par son paiement, libéré la SCI de son obligation à la charge définitive de la dette est subrogée dans les droits des acquéreurs elle ne peut avoir plus de droit que ceux-ci et que les acquéreurs n’avaient pas vocation à obtenir de la SCI venderesse le paiement d’un crédit de TVA, la cour d’appel a violé l’article 1251-3° du Code civil, ensemble l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation.

 Cass. Civ. 3e., 7 juill. 2010 (pourvoi n° 09-13.159), cassation, publié au Bull. III