Subrogation de la banque ayant garanti l’opération, limite

La subrogation légale investit le tiers solvens des seuls droits et actions dont disposait le créancier contre le débiteur. Application lors du jeu de la garantie extrinsèque

Une banque avait consenti à une société civile immobilière (SCI de construction-vente) une garantie d’achèvement d’une opération immobilière commercialisée sous le régime de la vente en état futur d’achèvement. La SCI n’ayant pu achever le programme, la banque a consenti à une société associée de la SCI débitrice une garantie à première demande pour l’achèvement des travaux en acceptant de prendre en charge de façon irrévocable une éventuelle « perte à terminaison ».

L’opération s’étant révélée déficitaire, la SCI a obtenu un crédit de TVA. La banque a alors sollicité le paiement par cette SCI du crédit de TVA au motif qu’il réduisait la perte garantie.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 févr. 2009, a cru pouvoir condamner la SCI à payer une certaine somme à la banque en retenant que le crédit de TVA lié à l’opération immobilière ayant été obtenu parce que l’opération avait été déficitaire, et venant réduire le montant de la perte finale supportée par la banque, celle-ci était fondée à exercer un recours subrogatoire sur ce qui ne constitue pas une « perte finale ».

La Cour de cassation censure cette décision. En statuant ainsi, alors que, si la banque qui a, par son paiement, libéré la SCI de son obligation à la charge définitive de la dette est subrogée dans les droits des acquéreurs elle ne peut avoir plus de droit que ceux-ci et que les acquéreurs n’avaient pas vocation à obtenir de la SCI venderesse le paiement d’un crédit de TVA, la cour d’appel a violé l’article 1251-3° du Code civil, ensemble l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation.

 Cass. Civ. 3^e., 7 juill. 2010 (pourvoi n° 09-13.159), cassation, publié au Bull. III