Suite à la décision ordonnant la démolition d’une construction irrégulièrement construite dans un lotissement

Les époux I ont, après division de leur propriété située dans le lotissement dit "de la Pointe aux Chevaux" commune de Lège Cap Ferret, sur la base d’un document dressé par M. H géomètre et avec le concours de la société agence immobilière de la presqu’île, vendu aux époux J par acte du 12 janvier 1996 rédigé par M. K, notaire associé de la SCP Michel K, Jean B, Jean-Philippe M, la parcelle cadastrée DO 455 sur laquelle les époux J ont fait édifier une maison d’habitation ; certains colotis et une association ayant contesté la régularité de cette construction et celle de la vente au regard des clauses du cahier des charges régissant le lotissement, la cour d’appel de Bordeaux a, par un arrêt du 24 mars 2003 passé en force de chose jugée, condamné les époux J à démolir la maison ; les époux J ont assigné les époux I, le notaire, le géomètre et l’agent immobilier en réparation de divers préjudices résultant de l’obligation de démolir et de l’existence d’un vice caché résultant de l’impossibilité de construire sur le terrain acquis ; plusieurs colotis sont intervenus à l’instance pour solliciter l’annulation de la division de la propriété I et de la vente du 12 janvier 1996.

Les époux I, vendeurs, ont fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de les avoir condamnés à indemniser les époux J, acquéreurs, du préjudice subi du fait de l’inconstructibilité du terrain acquis en janvier 1996, et soutenu que l’autorité de la chose jugée n’avait lieu qu’à l’égard de ce qui a été tranché dans le dispositif, et d’autres moyens tenant aussi au défaut d’autorité de la chose jugée de la précédente décision.

La Cour de cassation relève que les colotis sont fondés à invoquer les clauses d’un cahier des charges du lotissement pour s’opposer à l’exécution de mesures contraires à ces dispositions ou pour obtenir la remise en état des lieux sans avoir à justifier d’un préjudice, mais ils n’ont pas qualité pour agir en annulation d’un acte juridique auquel ils n’ont pas été parties et qui ne peut leur être opposé en ce qu’il est contraire aux clauses du cahier des charges. La cour d’appel a donc exactement retenu que l’action de ceux-ci tendant à l’annulation de la division du lot par les époux I et de la vente consentie aux époux J n’était pas recevable.

Pour condamner les époux I in solidum avec M. K et la SCP D-M à indemniser les époux J, acquéreurs, du préjudice subi du fait de l’inconstructibilité du terrain acquis en janvier 1996 et dire que la dette de garantie incombe aux époux I, les notaires étant subrogés dans les droits à l’encontre des époux I, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que le préjudice subi consiste en la moins value du terrain acheté, que ce n’est pas la faute du notaire qui a créé le vice caché, que la faute du notaire a privé l’acquéreur de la chance de rendre le vice apparent ce qui aurait supprimé la garantie du vendeur et que la juste réparation de cette faute consiste à rendre le notaire solidaire de la garantie.

En statuant ainsi, dit la Cour de cassation, alors que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l’article 1644 du Code civil ne constitue pas un préjudice indemnisable et que le notaire pouvait seulement être condamné à garantir le paiement aux acquéreurs dans le seul cas où le versement de la somme due serait définitivement compromis, la cour d’appel a violé les articles 1382 et 1644 du Code civil.

 Cass. Civ. 2e, 17 juin 2009 (pourvois numéros 08-14.792 et 08-15.429), cassation partielle