Surélévation d’un garage en copropriété sans autorisation ?

Question. J’ai surélevé mon garage qui se trouve dans une copropriété. J’ai fait les travaux il y a plus de dix ans pour créer un grand débarras sur le garage avec une dalle entre le RDC et le premier étage. Je n’ai pas demandé de permis de construire ni d’autorisation de l’AG. Je me suis renseigné auprès de mon notaire qui me dit que du moment qu’il y a plus de dix ans que les travaux ont été faits, je ne risque pas grand chose. Pouvez-vous confirmer ?

Réponse. Côté législation et règlementation de l’urbanisme, le risque en effet est limité. Côté droit de la copropriété, la situation est nette : la surélévation appartient au syndicat des copropriétaires. C’est ce qui a été jugé par la Cour d’appel de Nancy, par un arrêt du 27 février 2007 (R.G. n° 03/01028) :

Le syndicat des copropriétaires est en droit d’invoquer, à l’encontre d’un copropriétaire qui a surélevé son lot à usage de garage, la présomption de propriété du dessus instituée par l’article 552 du Code civil au profit du propriétaire du sol. En effet, l’état descriptif de division énonce que la propriété du sol bâti ou non bâti de l’ensemble immobilier est commune à tous les lots. Dès lors que l’ouvrage a totalement son emprise sur une partie du sol bâti dépendant de la copropriété, le syndicat est en droit de revendiquer cet ouvrage. La présomption de propriété résultant de l’article 552 du Code civil n’est en l’espèce pas combattue par la prescription acquisitive, puisque l’on ne connaît ni la date de construction de l’ouvrage, ni la date de prise de possession de l’ouvrage par le copropriétaire. Enfin, c’est en vain que le copropriétaire soutient qu’il renverse la présomption de propriété édictée par l’article 553 du Code civil. En effet, l’absence de protestation des copropriétaires et du syndicat ne saurait caractériser une renonciation implicite du syndicat au droit d’accession, quand bien même le local surélevé ne serait pas actuellement accessible depuis une partie commune, puisque le règlement de copropriété exige l’unanimité des membres du syndicat pour aliéner le droit de surélever un bâtiment.

Le copropriétaire, qui a surélevé son lot, ne peut demander, sur le fondement de l’article 555 du Code civil, une indemnité à la copropriété, devenue propriétaire de l’ouvrage surélevé en vertu du droit d’accession. En effet, les travaux ont été effectués sur le lot en qualité de copropriétaire et non en qualité de tiers.