Terrasse "démontable" sur une partie commune à jouissance privative ?

Question. Un copropriétaire bénéficiant en rez de chaussée d’un jardin à jouissance exclusive et privative pour lequel toutes constructions ou installations quelconques sont interdites est en train de faire une terrasse soit disant démontable mais avec des parpaings scellés au sol qui a été affouillé pour les y introduire. Quels sont ses droits et ceux de la copropriété par rapport à ces travaux ?

Réponse. L’altération de l’aspect extérieur de l’immeuble exige l’accord préalable du syndicat, même si elle porte sur des parties privatives à plus forte raison s’il s’agit d’une jouissance privative sur une partie commune ; un accord postérieur de l’assemblée générale étant inopérant (CAA Versailles, 15 mars 2007, SCI Duphi). La modification de l’aspect extérieur résulte de la simple obstruction d’une fenêtre (CE, 7 déc. 2005, Ville Paris, ou du remplacement partiel, en couverture de l’immeuble, de deux dalles-jardin par des verrières et un lanternon (CE, 23 juin 1995, Synd. copr. Immeubles sis 76, rue Vieille du Temple à Paris). La construction d’une terrasse est concernée si l’aspect extérieur de l’immeuble est altéré. Dans ce cas le syndic est en droit de s’opposer aux travaux.

En exécutant des travaux affectant les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale, le copropriétaire commet une faute engageant sa responsabilité. Et, dans cette hypothèse, il ne peut nullement invoquer ni l’accord du syndic de copropriété, ni l’affichage du permis de construire, pour s’exonérer de sa responsabilité. Par ailleurs, l’absence de recours contre le permis de construire n’implique pas une acceptation des travaux par les autres copropriétaires (CA Douai, 1re ch., 9 sept. 2002 : les travaux d’installation d’une verrière sur la toiture terrasse du local situé au rez-de-chaussée, avait entraîné une dégradation de l’environnement du voisin qui avait une vue sur une masse de verre inesthétique avec une réverbération importante par temps ensoleillé). Par exemple aussi une faute peut être reprochée au copropriétaire médecin qui, sans autorisation de l’assemblée générale, appose une plaque professionnelle portant atteinte aux parties communes.

Le copropriétaire peut aussi se voir reprocher un abus de jouissance en raison d’actes incompatibles avec la nature commune des parties concernées. Il en est ainsi en cas d’encombrement (CA Paris, 14e ch. A, 30 avr. 2003, utilisation abusive par un copropriétaire de l’entrée de l’immeuble comme lieu de stockage des marchandises destinées au restaurant exploité dans les parties privatives ou d’appropriation intempestive des parties communes (Cass. 3e civ., 19 juill. 1995 : édification d’une véranda vitrée à ossature métallique sur une terrasse partie commune).