Traiter avec une autre agence après signature du bon de visite ?

Question. J’ai visité il y a 4 mois une maison avec l’agence A (qui détenait le bien en mandat simple) et ai signé un bon de visite. Il y a trois jours une autre agence me propose le même bien moins cher. Cette maison me plaît, je fais donc une offre qui a été acceptée par le vendeur. Sachant que le mandat de vente signé interdit au mandant durant le mandat et dans les 12 mois suivant son expiration ou sa résiliation de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté par l’agent sous peine d’application de la clause pénale. Y a-t-il une possibilité que l’agence A réclame à moi ou au vendeur sa commission.

Réponse. L’agent immobilier ne bénéficiant pas d’un mandat exclusif peut se voir refuser toute rémunération si ses diligences sont restées sans incidences sur le résultat de la transaction conclue par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier (Cass. 1re civ., 20 oct. 1982). Dans une affaire, les acquéreurs avaient visité à deux reprises une maison avant de proposer de l’acquérir pour un prix qui avait été jugé insuffisant par les vendeurs alors que l’agent immobilier ne justifiait d’aucune diligence ou intervention de sa part pour parvenir à un rapprochement des parties. Dans ces conditions, les vendeurs n’ont commis aucun abus en traitant l’opération avec un autre agent immobilier et l’agence immobilière évincé n’est pas fondée à prétendre à l’attribution de dommages-intérêts (Cass. 1re civ., 15 févr. 2000 ; Bull. civ. 2000, I, n° 46), à plus forte raison à sa commission. Tel est aussi le cas lorsqu’un agent immobilier a présenté un pavillon à l’acquéreur mais dont l’intervention n’a pas été suivie d’effet ni même déterminante, la vente ayant été conclue par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier (CA Amiens, 1re ch. sect. 2, 11 mai 2004).

La clause du mandat de vente que vous rappelez semble constituer un détournement de la règle rappelée par la jurisprudence qui vient d’être indiquée. Elle ne devrait s’appliquer que dans le cas où vous traiteriez directement avec le vendeur et non si vous traitez avec un autre professionnel mandaté, surtout à des conditions de prix différentes.

La signature donnée par un visiteur sur un bon de visite portant mention d’un engagement envers l’agent immobilier pour le cas où il se porterait ultérieurement acquéreur ne saurait engager valablement ce visiteur. En effet, la souscription sur de tels bons "d’engagements" unilatéraux en faveur exclusive de l’agent immobilier se trouve dépourvue de cause, celui-ci n’intervenant à l’égard du client concerné qu’en qualité de mandataire du vendeur, et contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et du décret du 20 juillet 1972 dans la mesure où ils ne font que tendre à aménager indirectement et par fraude à ces textes, en faveur de l’intermédiaire, un moyen de rémunération non autorisé par ces derniers. En toute hypothèse, une agence immobilière ne peut se prévaloir d’un préjudice à l’encontre des acquéreurs si la commission n’est pas due par ces derniers (Cass. 1re civ., 27 janv. 2004 ; Bull. civ. 2004, I, n° 111 ; Gaz. Pal. 2004, somm. p. 2611).