Question. Dans un programme de construction ventes en VEFA avec garatie extrinsèque donnée par une banque pour l’achèvement de l’immeuble, est-ce qu’il est possible de procéder à un transfert partiel du permis à une société qui construira l’un des bâtiments prévus ? Plus exactement est-ce que l’acheteur sera en mesure de se faire délivrer une garantie financière d’achèvement pour le bâtiment qu’il vendra par appartements en EFA ?

Réponse. i
Les articles L. 261-10 et L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) organisent la protection de l’acquéreur :
 dans le cadre des contrats « ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction » (CCH, art. L. 261-10),
 et en imposant la régularisation d’un acte authentique précisant « la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement » (CCH, art. L. 261-11).

En cas de demande de délivrance d’une garantie financière d’achèvement correspondant à l’exécution partielle d’un permis de construire résultant elle-même du transfert partiel de ce permis, ce qui implique nécessairement une division au sol ou en volumes et une cession partielle du terrain ou d’un volume, l’Administration refusera de façon quasi-certaine le transfert partiel parce que ce montage impliquera une modification de l’assiette du permis.

Mais si l’Administration acceptait un tel montage, aucune garantie financière d’achèvement ne pourrait être délivrée sans exposer le garant à financer l’édification de la totalité de l’immeuble autorisé par le permis d’origine, parce que la garantie financière d’achèvement est liée au permis et que son transfert partiel ne permet de définir exactement ni les surfaces correspondant au permis d’origine réduit du fait de son transfert partiel ni celles correspondant, par déduction, à ce transfert partiel.