La société civile immobilière L’Ystrio a confié à la société civile professionnelle Atelier d’architecture Arcadia une mission de maîtrise d’oeuvre pour la réalisation d’un immeuble composé de onze appartements et de garages, qu’elle a vendus en état futur d’achèvement, avec le concours de M. X notaire, en fournissant une garantie intrinsèque d’achèvement ; la SCI ayant été placée en liquidation judiciaire et les travaux interrompus avant achèvement, certains des acquéreurs ont assigné la SCI, la société Arcadia et le notaire en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices financiers et de jouissance.

Pour déclarer la société Arcadia responsable in solidum avec la SCI et la condamner à payer aux acquéreurs diverses sommes au titre du surcoût de l’opération et d’un préjudice ce jouissance, l’arrêt de la cour d’appel a retenu que la société Arcadia qui devait en exécution de sa mission, confronter les souhaits du maître d’ouvrage et l’enveloppe financière dont il disposait, se prononcer sur la pertinence de celle ci et évaluer correctement le coût de l’opération de construction, a failli à sa mission en sous évaluant le programme, qu’au jour de la réalisation des fondations le maître de l’ouvrage et l’architecte avaient nécessairement connaissance du coût de construction de l’immeuble, que l’expert avait estimé que le ratio moyen du prix de vente au m², 7.552 F, était faible par comparaison avec des prestations semblables et aurait dû se situer à environ 9.500 F, que la société Arcadia avait laissé le maître d’ouvrage signer le marché le plus important d’un montant de 1.815.210 F avec la société GP constructions en liquidation judiciaire depuis plusieurs mois et dont elle savait que le dirigeant était également gérant de la SCI et que les fautes commises par la société Arcadia tant au niveau de l’évaluation que de la direction du chantier ont entraîné l’arrêt définitif du chantier et contribué à la réalisation de l’entier dommage subi par les acquéreurs.

La Cour de cassation censure la décision. En statuant ainsi, sans rechercher quel était le coût initial de la construction de l’immeuble en fonction de l’ensemble des marchés passés, pour le confronter au montant global du prix de vente réel, tout en relevant que le maître de l’ouvrage, connaissait le coût de construction de l’immeuble au jour de la réalisation des fondations et avait réglé aux entreprises un montant inférieur au total des fonds versés par les acquéreurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1382 du Code civil.

 Cass. Civ. 3e, 3 nov. 2009 (N° de pourvoi : 08-19.590 D), cassation partielle

Après l’incarcération de trois notaires rédacteurs d’actes de VEFA, se pose à nouveau la question de l’insuffisance des protections du consommateur acheteur. Le journal "Le Monde" a traité le 31 janvier des méthodes employées dans l’affaire Apollonia impliquant ces trois notaires. Extrait joint "L’industrie de l’acte de vente".