Une rente viagère ne peut être inférieure aux revenus produits par le bien vendu

Il est prononcé la nullité pour défaut de cause de l’acte de cession de parts signé entre les parties. L’existence de l’aléa dans un contrat de vente ou cession moyennant une rente viagère s’apprécie au moment de la formation du contrat, l’absence de prix sérieux dans un tel contrat ne pouvant résulter que d’une rente inférieure ou égale aux revenus du bien vendu au moment de la formation du contrat.

Vincent S, qui avait fait l’apport d’un immeuble à la société civile Les Acacias, a, par acte authentique du 7 mai 1999, cédé l’intégralité de ses parts sociales aux époux M pour un prix de 900.000 F converti en rente viagère annuelle de 84.000 F. Vincent est décédé le 23 mars 2003 ; ses héritiers, Mme veuve S et ses trois enfants adoptifs, les consorts F-S, ont assigné les époux M en nullité de l’acte de cession pour défaut de cause.

Ayant relevé que lors de l’opération de cession des parts sociales, M. M était le nouveau cessionnaire et le gérant de la société d’exploitation des Ets S, que le bien immobilier apporté à la SCI avait vocation à être loué à cette société qui exerçait son activité sur le terrain et dans les locaux, que celle-ci n’avait pas déféré à la sommation interpellative des consorts F-S de produire le bail signé avec la SCI, mais qu’il ressortait de la copie d’une facture du 1 février 2001 retrouvée dans les papiers du défunt que le loyer de ce même mois était d’un montant mensuel de 20.000 F, soit près du triple du montant de la rente viagère, la cour d’appel a souverainement déduit de l’ensemble de ces éléments de preuve qu’au jour de la cession des parts sociales, les arrérages de la rente se trouvaient largement inférieurs aux revenus générés par l’immeuble.

 Cass. Civ. 3e, 27 mai 2010 (pourvoi n° 09-65.258 FS D), rejet