Question. Nous avons acheté en VEFA des appartements dans un immeuble d’habitation. Le promoteur a modifié l’affectation prévue à l’origine qui était celle d’une résidences séniors. Le permis de construire fait état d’une telle résidence. Nos contrats de réservation font état de locaux d’habitation. La vente notariée vient d’être passée et rapporte les énoncés du PC. Est-ce que les ventes pourraient être annulées s’il y avait une grave difficulté à la conformité ?

Réponse. La Cour d’appel de Montpellier (Ch. 1, sect. A2), par un arrêt du 18 déc. 2007, a jugé qu’il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire des contrats de vente en l’état futur d’achèvement aux torts exclusifs du vendeur. En effet, dans cette affaire qui n’est pas forcément identique à celle que vous exposez, le vendeur avait transformé un immeuble à destination de résidence de tourisme en immeuble d’habitation, contrairement aux règles d’urbanisme applicables dans la zone concernée, de telle sorte qu’il existait une impossibilité matérielle et juridique de livraison. "Si les actes de vente en l’état futur d’achèvement signés par les acquéreurs font référence au permis de construire mentionnant la résidence de tourisme, alors que les actes de réservation, bien qu’accompagnés d’annexes, font état de locaux d’habitation, il n’est pas démontré que les acquéreurs avaient connaissance des conséquences d’un changement de destination de l’immeuble."

Dans la même affaire, la Cour de Montpellier a jugé que le notaire, qui a commis une faute dans la rédaction des actes de vente en l’état futur d’achèvement, doit être condamné in solidum avec le vendeur à la réparation des préjudices subis. En effet, celui-ci ne pouvait ignorer la modification de la destination de l’immeuble, dont il avait lui même assuré la rédaction du nouveau règlement de copropriété, au regard du permis de construire qui fait référence expresse à l’édification d’une résidence de tourisme, agissant ainsi agi en totale violation de cet acte administratif et des règles d’urbanisme afférentes au plan d’occupation des sols de la zone considérée.

En conséquence le critère pour déterminer s’il y une réelle possibilité d’obtenir la résiliation des ventes et d’engager la responsabilité du notaire est celui de la livraison de biens conformes au regard en particulier de la règle d’urbanisme.