Question. J’ai acheté en VEFA un appartement dans un ensemble immobilier comprenant deux bâtiments devant être réalisés et construits en deux tranches. Un seul lot pour le moment constitue la seconde tranche (un lot transitoire ou provisoire). Aux plans et au RCP il est indiqué que le second bâtiment comprendra de quinze appartements. Le vendeur et le notaire m’écrivent pour me dire que le lot transitoire a été vendu à une SCCV qui va réaliser un programme presque identique mais qui comprendra vingt-cinq studios pour étudiants avec bien plus de parkings. Est-ce normal ? Est-ce que je peux demander des dommages-intérêts ? Les deux bâtiments sont proches l’un de l’autre. La voirie et l’espace vert sont sont communs aux deux bâtiments/

Réponse. Dans une situation identique la Cour de cassation a jugé comme suit :

Ayant entrepris, en 1989, la réalisation d’un programme immobilier comportant 48 logements répartis en deux bâtiments avec une première tranche de 28 logements et une seconde de 20 autres, 48 garages, et 20 emplacements de stationnement, la société Espace construction, après l’édification et la vente de la première partie de son programme, a, par acte du 13 octobre 1993, cédé les volumes non encore construits à la société civile immobilière La Cordaire (SCI) qui a fait édifier une résidence pour étudiants de 66 logements avec 72 emplacements de stationnement dont 35 extérieurs ; des propriétaires des lots dans le premier bâtiment construit ont assigné la société Espace construction en réparation de la diminution de la valeur de leurs lots respectifs et du préjudice moral subi par chacun d’eux à la suite de la modification ainsi intervenue, et la SCI en déclaration de jugement commun.

La société Espace construction et la SCI ont fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de les condamner, la première, à payer aux divers copropriétaires une indemnité, la seconde, après condamnation de la première, à garantir cette dernière, alors, selon le moyen, "1) que la condition potestative fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher et rend nulle la convention en son entier ; que ne constituait pas une telle condition la clause aux termes de laquelle le promoteur vendeur n’apporterait aucune restriction, condition ou réserve à son obligation de délivrer le lot vendu mais se réservait la faculté de modifier son programme de construction, notamment par la création de volumes supplémentaires ou la subdivision de volumes existants, une telle stipulation s’analysant en une renonciation licite des acquéreurs à exiger l’environnement initialement prévu ; qu’en décidant qu’elle était inopposable aux acquéreurs qui ne pouvaient être réputés l’avoir acceptée en toute connaissance de cause dès lors que les modifications étaient abandonnées au gré du promoteur et aboutissaient à bouleverser de manière unilatérale une partie substantielle des actes de vente en tant qu’ils définissaient les caractéristiques de l’ensemble immobilier au vu desquelles lesdits acquéreurs s’étaient engagés, considérant ainsi, certes implicitement mais nécessairement, que la clause litigieuse constituait une condition potestative, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1174 du Code civi ; 2) que, saisi d’une demande tendant à voir constater qu’un vendeur d’immeuble à construire n’a pas rempli ses obligations, le juge, tenu de motiver sa décision, se doit de préciser quelles étaient ces obligations et en quoi elles n’ont pas été exécutées ; qu’en retenant, pour déclarer que le promoteur cédant n’avait pas délivré aux acquéreurs le cadre qui leur avait été assuré, après avoir néanmoins constaté que le second immeuble édifié avait le même volume et la même emprise que celui projeté, que la présence d’étudiants présentait nécessairement des inconvénients quant à la promiscuité et à la tranquillité et que la construction litigieuse, si elle ne pouvait être qualifiée de "hideuse", présentait un aspect beaucoup moins flatteur que le premier bâtiment érigé en fond de parcelle et ainsi partiellement occulté par un second de moindre qualité, tandis que les documents publicitaires vantaient la noblesse de l’architecture ou la haute qualité esthétique et technique de l’ensemble, élevé dans un quartier résidentiel, se prononçant ainsi par des considérations abstraites et de portée générale, d’ailleurs péjoratives à l’égard de certains citoyens, la cour d’appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des prescriptions de l’article 455 du (nouveau) Code de procédure civile".

Le pourvoi est rejeté.

D’une part, ayant relevé que les plans, l’état descriptif de division, le cahier des charges, le règlement de copropriété qui sont visés aux actes de vente et qui ont valeur contractuelle concernaient une résidence divisée en deux bâtiments et limitée à 48 appartements, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la stipulation contractuelle selon laquelle la société Espace construction conservait, malgré la vente et les documents descriptifs, toute latitude pour modifier le programme de construction qu’elle entreprenait ou l’affectation de tout ou partie des bâtiments ne saurait être valablement opposée aux acquéreurs des appartements du premier bâtiment construit, dès lors que les modifications que ces acquéreurs ne pouvaient être ainsi réputés avoir accepté en toute connaissance de cause, étaient abandonnées au gré du promoteur et aboutissaient à bouleverser de manière unilatérale une partie substantielle des actes de vente en ce qu’ils définissaient les caractéristiques du programme immobilier au vu desquelles ces acquéreurs s’étaient engagés.

D’autre part, ayant relevé que le deuxième bâtiment ne représentait, hormis son volume et son emprise, rien de commun avec celui initialement projeté puisqu’il comportait 66 logements avec 72 emplacements de stationnement au lieu de 20, et que l’aspect extérieur des espaces communs se trouvait modifié par la création de places supplémentaires de stationnement, la cour d’appel a suffisamment caractérisé le manquement du promoteur cédant à délivrer aux premiers acquéreurs le cadre qui leur avait été promis.

 Cass. Civ. 3e, 5 juil. 2000 (N° de pourvoi : 98-20.857), non publié au bulletin, rejet