Engagent leurs responsabilités pour faute l’architecte vendeur et le notaire qui, alors qu’un permis de construire pour trois maisons a été délivré sur une unité foncière constituée de deux parcelles sous la condition expresse que le vendeur demeure l’unique maître de l’ouvrage et qu’aucune division en jouissance privative n’intervienne, commencent par détacher l’une des parcelles, acceptent que soit dressé ensuite un état descriptif de division en trois lots de copropriété horizontale sur l’autre en vue de la vente en état futur d’achèvement de deux des lots qui en sont issus à des acquéreurs.

L’architecte, propriétaire de l’unité foncière d’origine, constituée de deux parcelles cadastrales contiguës, avait obtenu un permis de construire sur cette unité foncière pour trois maisons, mais à la condition expresse qu’il reste maître de l’ouvrage et ne procède à aucune division en jouissance.

La mairie d’Antibes, en l’occurrence, avait vu la difficulté et n’avait accepté que le projet soit dispensé d’une autorisation de lotir qu’à la condition expresse que l’unité foncière ne subisse aucune division.

Le vendeur a commencé par détacher une parcelle de son unité foncière pour la vendre avec le permis de construire à une société de construction contre paiement d’une somme de 500.000 EUR converti en la construction d’une maison sur la parcelle qu’il conserve.

De son côté, la société de construction, sur la seconde parcelle acquise, a dressé un état descriptif de division en trois lots de copropriété horizontale, deux pour des maisons qu’elle a vendu à construire et un lot de parking qui sera vendu ultérieurement.

La mairie a demandé l’interruption des travaux de l’une des maisons vendue à l’un des copropriétaires.

Une expertise a été ordonnée au terme de laquelle il est conclu que l’opération n’est pas régularisable autrement que par l’obtention d’une autorisation de lotir et que ce sont les copropriétaires acquéreurs qui doivent l’obtenir et financer les travaux en résultant.

La société de construction intermédiaire a livré en retard, n’a fourni aucune garantie d’achèvement et est elle-même responsable de graves malfaçons des travaux.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’Aix d’avoir sanctionné tous les intervenants, reprochant en sus au notaire de ne pas avoir averti les acquéreurs du caractère illégal de l’opération.

La vente de la première parcelle par le propriétaire architecte à la société de construction contrevenait déjà au permis de construire obtenu, puisqu’elle matérialisait une division non autorisée (en deux lots) de l’unité foncière d’origine ; les deux ventes subséquentes de deux lots de copropriété horizontale sont implicitement considérées comme deux détachements au sens de la réglementation des lotissements (trois lots issus de l’unité foncière d’origine). Il s’agissait sans contestation possible d’un lotissement non autorisé.

 Cass. Civ. 3e civ., 23 sept. 2009 (pourvoi n° 07-20.965 FS-P+B), rejet