Question. Je suis agriculteur et actuellement en procédure de divorce. Marié sous
le régime de la séparation de bien.

Ma mère m’avait fait une donation d’un terrain que j’ai separé en trois
où il y avait dessus un hangar agricole.

Sur l’un de ces 3 terrains j’en ai fait donation de la moitié à mon ex
épouse pour construire ensemble une maison neuve (en terrain agricole )
chose possible grâce à mon métier.

Aujourd’hui en procédure de divorce nous ne sommes pas d’accord sur le
prix estimé de l’habitation. Cette habitation est le siège social de mon
entreprise (EARL exploitation agricole a responsabilité limitée).

J’ai entendu dire que ce type d’habitation, considéré comme
exploitation agricole, ne pouvait être vendue qu’à un agriculteur ou
quelqu’un dependant du regime MSA (mutuelle sociale agricole).

Je ne trouve aucune jurisprudence ou texte de loi lié.

Il est entendu que si c’est le cas le prix de la maison n’est plus à la
hauteur des attentes de mon ex-épouse. Pouvez vous m’aider a résoudre ce
problème.

Réponse. Les législation et réglementation d’urbanisme ne trouvent pas à s’appliquer s’agissant de biens déjà construits et qui ne sont pas modifiés. Aussi la vente de votre bien à toute personne est possible.

Mais en zone réservée à l’exploitation agricole, le changement d’affectation de bâtiments par des usages ou activités différents est illicite (C.E., 12 juill. 2002, n° 233.335, Milla : transformation en salle de banquets). Même solution pour une transformation en résidence secondaire (Rép. min. n° 1485 ; J.O. A.N. Q, 11 nov. 2002, p. 4183).

Une disposition du règlement du POS ou PLU, prévoyant des aménagements de bâtiments agricoles, ne permet pas, pour autant, des changements de destination, si ce n’est pour les nécessités de l’exploitation agricole (C.E., 9 nov. 2007, n° 296.114, Cne de Miremont).

Toutefois un changement de destination non accompagné de travaux, est régulier car il est dispensé de permis de construire (C.E., 12 janv. 2007, n° 274.362, Fernandez ; Rép. min. n° 1768, J.O. Sénat Q, 29 nov. 2007, p. 2187 ; C.A.A. Lyon, 7 mai 2005). Notez que cette jurisprudence est antérieure à la réforme du droit de l’urbanisme de 2007. Depuis un changement de destination, s’il n’y a pas de travaux, doit fait l’objet d’une déclaration préalable et au cas que vous exposez il existe un risque d’une opposition du maire à la déclaration faite.

En conséquence, si la vente à toute personne est possible, l’impossibilité pour cette personne de faire des travaux avec changement de destination ou même un simple changement de destination sans travaux est un facteur de moins-value du bien. Au cas de liquidation après divorce par exemple, l’expert doit tenir compte de cette moins-value pour l’évaluation du bien.

Le tout sous réserve du maintien de la règle et du zonage d’urbanisme actuels.