Vente en viager ou vente au comptant ?

Question. Un "mandat de vente - viager libre deux têtes" avec exclusivité permet-il au mandataire de réclamer le paiement d’honoraires si une vente au comptant est effectuée ?

Le chalet proposé en viager pour un certain montant de rente et de bouquet n’a pas pu trouver preneur dans le délai initial de trois mois.

Le mandant a trouvé un acquéreur au comptant.

Le mandataire en viager réclame une indemnité compensatrice égale aux honoraires prévus.

Or le mandat n’évoque cette possibilité que dans ces termes : "en cas de conclusion de l’affaire pendant la durée du mandat...". Peut-on considérer que l’"affaire" est une vente en viager et que le paiement d’une indemnité ne concerne pas la vente au comptant ?

Merci de bien vouloir m’aider à répondre à mes Clients.

Réponse. Pour demander une indemnité, le mandataire semble se fonder sur une clause pénale du mandat. Sans connaître l’intégralité de cette clause, il est difficile de répondre avec exactitude.

Dans le cas d’un mandat non exclusif, l’indemnité ne serait exigible que si la vente était faite au profit d’une personne présentée par le mandataire.

Dans le cas d’un mandat exclusif, comme c’est le cas dans la situation que vous exposez, la situation ne devrait pas être différente si la vente intervient après l’expiration du mandat sans prorogation (a contrario, CA Metz, 20 mai 1986, SARL CABINET JP DIVOUX / PIQUE : En cas de vente d’un immeuble par les vendeurs, après l’expiration d’un mandat exclusif donné à un agent immobilier, à un acheteur présenté par l’agent ; il convient d’appliquer la clause pénale prévue au mandat qui concerne le paiement de la commission à l’agent). Peu importe dès lors et sauf stipulation contraire du mandat que la vente ait été faite à cet acquéreur moyennant une rente viagère ou un prix au comptant.