Aux termes de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 l’agent immobilier n’a droit à une rémunération que si l’affaire pour laquelle il avait reçu un mandat écrit a été menée à bonne fin, effectivement conclue et constatée par un acte écrit, conditions non réunies en l’espèce puisqu’aucun compromis de vente n’a été passé entre les époux D et les consorts O-B par l’intermédiaire de la Sarl Pastel Immobilier.

Toutefois, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agence immobilière titulaire d’un mandat du vendeur par l’entremise de laquelle il a été mis en rapport, doit à l’agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle réparation de son préjudice.

Les consorts O-B ont visité le bien par l’intermédiaire de la Sarl Pastel Immobilier le 13 nov. 2007 ainsi qu’en atteste le bon de visite signé à cette occasion dont la teneur attirait leur attention sur le risque d’engager leur responsabilité vis à vis de l’agence immobilière s’ils traitaient son acquisition en dehors de son intervention soit directement soit avec un autre intermédiaire.

Ils avaient offert le 19 nov. 2007 un prix de 260.000 euro commission incluse à leur charge, qui a été refusé par les vendeurs.

Ils ont 5 jours plus tard 24 nov. 2007 présenté par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, la Sarl Topaze Immobilier, une offre pour la somme de 240.000 euro ne comprenant pas les honoraires de négociation à leur charge.

Ils ont signé un compromis de vente le 30 nov. 2007 avec les vendeurs pour le prix de 245.000 euro outre la commission de 10.000 euro de cette deuxième agence à leur charge puis l’acte notarié de vente le 20 février 2008.

Ils n’ont à aucun moment avisé la Sarl Pastel Immobilier de cette opération.

Ils ne pouvaient ignorer qu’en procédant ainsi ils la privaient de son droit à rémunération.

Leur attitude revêt un caractère fautif qui les oblige à en réparer les conséquences dommageables.

Le préjudice subi par la Sarl Pastel Immobilier a été à juste titre fixé à la somme de 10.000 euro par le premier juge, dans la mesure où la réalisation de la vente n’aurait pas été possible au-delà d’un tel montant, eu égard aux exigences des vendeurs et des facultés des acquéreurs qui avaient la charge de la rémunération de l’intermédiaire, la seconde offre ayant fait l’objet de négociations avec un prix final supérieur à l’offre et une commission inférieure à celle figurant au mandat.

 C.A. Toulouse, Ch. 1, sect. 1, 11 avr. 2011 (arrêt n° 213, R.G. n° 10/00048)

Cet arrêt semble aller à l’encontre de la jurisprudence de la Cour de cassation, sauf à considérer que la faute essentielle des acquéreurs a été de ne pas prévenir de la conclusion de la vente avec une autre agence. En toute hypothèse cette décision devrait être de nature à faire peur aux acquéreurs qui tentent par tous les moyens d’évincer l’agent immobilier qui les a mis en rapport avec le propriétaire vendeur.

P R