Vente rendue et constatée parfaite malgré les manoeuvres des vendeurs

Par acte sous seing-privé du 21 mai 1999, les époux Y- Z ont vendu à la SCI LA JAMETRIE, en cours de formation, une fermette, avec hangars, écuries et jardin, située à CHAMPTOCE SUR LOIRE (Maine et Loire), lieudit « La Jamétrie », pour le prix principal de 295.000 francs (44.972,46 euros). La vente était conclue sous diverses conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt de 280.000 francs, remboursable sur 12 ans, auprès de la Caisse d’Epargne, dont l’acquéreur s’engageait à faire la demande dans les 10 jours de la signature de l’acte. La régularisation authentique de la vente était fixée au 21 juin 1999.

Les 23 novembre et 22 décembre 1999, les époux Y- Z ont consenti :
 à Mylène D, associée de la SCI, un bail d’habitation de 3 ans portant sur la fermette,
 à la SARL « Garage de la Loire », dont Mylène D est la gérante, un bail précaire d’une durée de 23 mois, portant sur des hangars, objets de cette vente.

Le 5 juillet 2001, la SCI LA JAMETRIE a obtenu du CIO un accord de principe pour la mise en place du prêt immobilier couvrant le prix d’acquisition convenu le 21 mai 1999 et accepté l’offre de prêt le 25 septembre suivant.

Malgré une sommation du même jour, elle n’a pu obtenir la régularisation de l’acte authentique, les époux Y- Z ayant, par acte notarié du 25 septembre 2000, publié le 13 octobre suivant, consenti à leurs enfants une donation-partage de leurs biens immobiliers, portant notamment sur la propriété de CHAMPTOCE SUR LOIRE.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 mai 2005, la SCI a fait assigner les époux Y- Z, ainsi que leurs trois enfants Hervé, Elisabeth et Sophie Y, en réalisation forcée de la vente, et en annulation de la donation partage consentie le 25 septembre 2000, en fraude de ses droits, et subsidiairement, en dommages-intérêts.

Sur l’appel d’un jugement du tribunal de grande instance d’ANGERS du 25 juillet 2006, ayant débouté la SCI de l’intégralité de ses demandes, et condamnée à payer aux époux Y- Z la somme de 1.000 euros en réparation de l’immobilisation de leur bien, cette cour a, par un arrêt avant-dire droit du 23 octobre 2007, invité les parties à s’expliquer contradictoirement sur les effets, sur la solution du litige :
 de la clause de prorogation de plein droit, applicable en cas de retard dans la remise du ou des éventuels dossiers de prêt et non limitée dans le temps, stipulée au 3ème paragraphe de la clause " REGULARISATION " de l’acte de vente du 21 mai 1999,
 de la sanction du délai de dépôt de la demande de prêt que prévoit le contrat.

Pour débouter la SCI LA JAMETRIE de sa demande en exécution forcée de la vente, le tribunal a retenu que la condition suspensive d’obtention du prêt devait être réputée défaillie du fait :
 d’abord, du non respect, par l’acquéreur, de son obligation de justifier de sa demande de prêt dans les 10 jours de la signature de la promesse synallagmatique de vente,
 ensuite, du refus de prêt opposé par la Caisse d’Epargne le 5 octobre 1999, refus que la SCI a omis de leur communiquer et dont les vendeurs n’ont eu connaissance que le 17 mars 2000.

Le tribunal a ajouté que cette défaillance avait entraîné la caducité du contrat, libérant les parties de leurs engagements réciproques de vente et d’achat à compter du 17 mars 2000.

Mais, selon la Cour d’appel, si la demande de prêt et la réitération authentique de l’acte étaient effectivement enfermées dans des délais précis, de 10 jours à compter du 21 mai 1999 pour la première, et d’un mois à compter de la levée de la condition suspensive, sans pouvoir excéder le 21 juin 1999, pour la seconde, force est de constater que la condition d’obtention du prêt n’était assortie d’aucun terme exprès ; la date limite de sa réalisation ne se déduisait que du terme fixé pour la signature de l’acte authentique, qui devait intervenir un mois après la levée de la condition suspensive.

Il se déduit, en premier lieu, du rapprochement de ces clauses que la date de réitération était impossible puisque fixée un mois jour pour jour après la date de signature de la vente, elle ne permettait pas à l’acquéreur de disposer du délai de 10 jours accordé pour le dépôt de sa demande de prêt et impliquait une acceptation immédiate de l’organisme de prêt.

En second lieu, l’acte de vente stipule aussi qu’au cas où le notaire chargé d’instrumenter la vente n’aurait pas, à la date du 21 juin, reçu le ou les éventuels dossiers de prêts, la durée du compromis « serait prorogée de 15 jours après la réception par le notaire de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l’acte » ; cette clause de prorogation de plein droit n’a été assortie d’aucun terme, les parties n’ayant pas fixé de date butoir que la prorogation ne pourrait excéder.

En l’état de ces éléments, et alors que le non respect du délai de dépôt de la demande de prêt n’est sanctionné, aux termes du dernier paragraphe de la clause « prêt-protection de l’emprunteur », que par la présomption édictée par l’article 1178 du Code civil, qui répute la condition accomplie et non défaillie, les vendeurs se trouvaient nécessairement tenus par leur offre de vente jusqu’à une période postérieure à la levée d’option ; ils ne pouvaient, par conséquent, s’en libérer sans avoir mis l’acquéreur en demeure de l’accepter dans un délai déterminé, sauf renonciation de ces derniers à poursuivre la vente.

En consentant sur une partie des biens que la SCI se proposait d’acquérir des baux à Mylène D, qui avait la double qualité d’associée de la SCI et de gérante de la SARL " Garage de la Loire ", les époux Y- Z ont manifesté clairement leur intention de maintenir leur offre de vente pendant toute la durée des baux, et d’immobiliser leur bien en faveur de la SCI, en contre-partie du versement de loyers ; au demeurant, la nouvelle demande de prêt instruite auprès du CIO pendant la durée des baux a nécessité la délivrance d’une attestation notariée actualisée, datant du 17 janvier 2000 et démontrant qu’à cette date, la commune intention des parties était de maintenir leurs engagements réciproques, nonobstant le refus de prêt opposé par la Caisse d’Epargne, seul établissement de crédit visé dans l’acte du 21 mai 1999.

Il s’ensuit que l’obtention effective du prêt ayant eu lieu pendant la durée de validité des baux initiaux, sans que les vendeurs ne rétractent leur offre de vente et ne mettent en demeure la SCI de lever la condition suspensive dans un délai plus court, a opéré levée de la condition suspensive, rendant la vente parfaite.

La SCI est donc fondée à en obtenir la réalisation forcée dans les conditions prévues au dispositif, l’acte de donation-partage du 25 septembre 2001, réalisé alors que les vendeurs étaient informés que les acquéreurs avaient obtenu leur financement et qu’ils entendaient poursuivre la vente dans les conditions convenues, ayant été manifestement passé en fraude de leurs droits ; il leur est donc inopposable.

En revanche, le paiement des loyers constituant la contre-partie de l’immobilisation des biens objets de la promesse synallagmatique de vente, pendant plus de deux ans au profit de la SCI, participe de l’équilibre économique de cette convention et ne saurait donner lieu à restitution ; la SCI sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

Le caractère manifestement frauduleux de l’acte de donation-partage concomitant à l’obtention des concours financiers dont la SCI, dont l’associée occupait les lieux en vertu de baux en cours de validité, interdit aux consorts Y de se prétendre de bonne foi ; l’emploi de ce procédé déloyal, pour tenter d’échapper à leurs obligations contractuelles et qui a contraint la SCI à recourir à la justice pour obtenir la réalisation forcée de la vente, caractérise une résistance abusive justifiant l’octroi de dommages-intérêts qui, eu égard à la durée de la procédure, ne sauraient être inférieurs à 5.000 EUR.

 CA d’Angers, 1re Ch., 20 janv. 2009 (R.G. n° 06/02009)